了解購房中的質押、抵押和抵押品
我正在努力更好地理解購房中的質押和抵押條款。
我的理解是，質押通常是用於確保“融資”的典當或財產。當我試圖買房時，我需要融資。信貸員借錢給我買房子，但要房子作為抵押。在“現金墊款”貸款的情況下，我需要快速現金以防止某種個人流動性危機，我可以抵押我的房屋並獲得信用額度（例如，以我的房屋價值抵押的極低利率的 3000 美元）比如說 30 萬美元）。
問題：
- 買房時抵押和質押有什麼區別？在這種情況下，它們是等價的概念嗎？是否存在兩種明顯不同的融資情況？
- 折舊房屋或目前房屋的轉售價值？當信貸員評估我購買房屋的融資需求時，他或她是否會查看我目前房屋價格的轉售價值（如果在交易時或很遠的將來進行評估），併計算轉售價值的現值折舊後的房子值多少錢？
- 是否可以將典型的房屋分為可質押部分和不可質押部分？我只能想到一個房子將來不能抵押的情況是當洪水或龍捲風之類的東西完全摧毀了房子，所以房地產被破壞到不再可以抵押的程度？如果有的話，任何人都可以分享不同的場景嗎？
你問了幾個相關的問題。
問題（1）：那麼，買房時抵押和質押的區別是什麼？在這種情況下，它們是等價的概念嗎？是否存在兩種明顯不同的融資情況？
您使用它們的方式中的“承諾”和“抵押品”本質上是同一個意思。您將房屋作為貸款的抵押品。這基本上意味著您授予貸方對您的財產所有權的留置權，這意味著在償還貸款並釋放留置權之前，他們對其價值擁有權利。
無論貸款是所謂的第一位置抵押貸款（意思是，它是產權的第一留置權並且貸方獲得價值的“第一收益”），或者如果它是初級位置房屋淨值貸款，這都是正確的（例如，在您已經擁有並可能已經在其他地方融資的房產中藉入 3,000 美元）。
問題（2）：折舊房屋或成屋的轉售價值？當信貸員評估我購買房屋的融資需求時，他或她是否會查看我目前房屋價格的轉售價值（如果在交易時或很遠的將來進行評估），併計算轉售價值的現值折舊後的房子值多少錢？
當信貸員考慮為您提供貸款時，他們通常會要求獨立第三方評估該物業的首次抵押貸款。這樣，他們就確定了當時抵押品的“價值”。通常，在嘗試確定“遙遠的未來”價值時付出的代價為零。
初級留置權的做法（您的 3000 美元範例）在評估房屋價值的方式或是否評估方面有所不同。通常，貸方將根據被動評估（即目前的稅收評估）制定貸款價值門檻值，如果超過該門檻值，他們需要進行新的評估。因此，例如，如果您在沒有融資的情況下完全擁有 30 萬美元的房屋，並且您要求獲得 3 千美元的貸款，他們很可能會將其提供給您。但是，如果您的房屋欠款 25 萬美元並且要價 3 萬美元，他們可能需要重新評估。
只是要明確一點-您似乎停留在“折舊價值”或“未來價值”或有關價值的其他術語上。從貸方的角度來看，實際上只有一個價值很重要，即評估價值。貸方不在乎房屋曾經價值 50 萬美元並且（以某種方式）貶值到價值 40 萬美元，或者現在價值 30 萬美元，但有人認為 10 年後它會價值 40 萬美元。他們關心現在的價值**，**除了有時他們的風險足夠低，他們會使用陳舊的價值來表示“現在”。
問題（3）：是否可以將典型的房屋分為可質押部分和不可質押部分？我只能想到一個房子將來不能抵押的情況是當洪水或龍捲風之類的東西完全摧毀了房子，所以房地產被破壞到不再可以抵押的程度？如果有的話，任何人都可以分享不同的場景嗎？
以您所描述的方式“劃分”房屋並不典型。如果房屋被毀，則不再有任何價值（通過保險收回的除外）。
房屋價值通常被“分割”的唯一方式是當貸方要求一定的貸款與價值比率時——因此，如果您的房屋估價為 30 萬美元，他們可能會說您最多可以藉到 29.5 萬美元。從某種意義上說，這會將房產“劃分”為可抵押的 295,000 美元價值和不可抵押的 5,000 美元價值。但這似乎與您所詢問的“部門”的含義略有不同。