租房和買房的平衡
我和我的女朋友都在討論買房的想法。我們聽說過抵押貸款的利弊；您將錢投入到投資中，而由於所涉及的利息，您支付的費用遠遠超過您的預期。但我們非常注重數字！我認為雙方都有優點，但我想找到合適的平衡點。
下面我研究了三種不同的情況。我們用抵押貸款買了 300k 的房子…
- 3.6%，下降 20%，超過 25 年。
- 3.6%，80% 下降，10 年以上，每月節省 4000 美元。
- 3.6%，80% 下降，超過 10 年，每月節省 2000 美元
Home price: 300k 300k 300k Down payment: 20% 80% 80% Loan Amount: 240k 60k 60k Loan term: 25y 10y 10y Interest rate: 3.6% 3.6% 3.6% Interest Total: 123k 11.5k 11.5k Years Renting: 0 5y 10y Rent Cost: 0 1.5k 1.5k Rent*: 0 90k 180k Property Tax/y: 2.7k 2.7k 2.7k P tax duration: 25y 20y 15y P tax total: 67.5k 54k 40.5k Total payment: 491k 456k 532k Time b4 owning: 25y 15y 20y如您所見，如果我們可以在 5 年內每月節省 4000 美元（約 40% 的收入），同時以每月 1500 美元的價格出租，我們將節省大約 35,000 美元並在 10 年前還清我們的房子。但是，如果我們每月節省 2000 美元，我們現在最終會比第一次支付更多的費用，只是在更短的時間內。但是，我們不必在更長的時間內處理房屋維護和其他相關費用，我們也不考慮在此期間產生的任何利息。
我試圖保留一些基礎知識，因為你越深入，數學就越複雜。我將忽略的事情：公用事業、房屋/租房者保險和維護，因為我認為這些事情應該與個人維護（牙科、醫療、食品等）一起預算。
我也不會考慮通貨膨脹或投資，因為我不充分理解所涉及的數學和保費。我已經修改了上表以考慮到我所在地區的財產稅，並用完成抵押貸款和最長期限列之間的成本來彌補時間框架上的差異。我對稅收優惠或能夠對長期抵押貸款進行“一次性”存款等一無所知，所以我不知道如何將其計算到這個數學中。
我主要感興趣的是最大限度地提高淨儲蓄，同時最大限度地減少無抵押貸款之前的時間。
我的問題是：
為了最大限度地減少抵押貸款時間並最大化淨儲蓄，抵押貸款在什麼時候比租房更有利？
利息計算是通過這個網路計算器完成的。
我建議閱讀這些文章：
總而言之，儘管您的模型還應包括：
與房屋所有權/財產稅/維護相關的持續成本。
供暖/公用事業，如果它們在您的出租房屋和您正在查看的房屋之間存在差異。
3）你的房子在未來 10 年的預測價值，以及你預計它在這段時間內會升值多少。
4）（這是人們通常忘記的大筆錢）假設您進行投資，您為房子存的所有錢在這段時間內將獲得的利息。
5）擁有自己的地方所獲得的無形的溫暖模糊的感覺。
- 沒有抵押貸款，銀行里有一大堆現金，你會得到一種無形的溫暖模糊的感覺。
我在你的數據中考慮了一些財產升值。25 年後，計劃 A 和 B 的成本相當：$229.8k vs $309.5k。如果您樂於租房和儲蓄 5 年，您可能會通過 B 計劃避免一些房屋維修費用。另一方面，在 30 萬美元的房子裡可能會更舒服。不過，2% 的房地產升值可能是樂觀的。
Plan A B C Home price: 300k 300k 300k Down payment: 20% 80% 80% Loan Amount: 240k 60k 60k Loan term: 25y 10y 10y Interest rate: 3.6% 3.6% 3.6% Interest Total: 124.3k 11.5k 11.5k Years Renting: 0 5y 10y Rent Cost: 0 1.5k 1.5k Rent*: 0 90k 180k after 25 years from start Property Tax/y: 2.7k 2.7k 2.7k P tax duration: 25y 20y 15y P tax total: 67.5k 54k 40.5k Prop appreciation Appreciation rate 2% 2% 2% Appr. duration 25y 20y 15y Appr. value 192k 146k 104k Total payment: 229.8k 309.5k 428k Time b4 owning: 25y 15y 20y