用計算買房背後的數學

這是買房子背後的數學的後續問題

正如許多答案所指出的，我在上一個問題中的計算存在缺陷。您如何看待以下更新的計算和我的結論？（我使用<http://www.amortization-calc.com/>生成攤銷時間表）

Price for the House: $225,000
Down Payment (5%): $11,500
Loan Term: 30 yrs
Interest Rate: 4.5%


At the end of 3 years:

Total Interest:             9537+9379+9213 = 28,130 
Total Insurance (on avg)    3000+3000+3000 = 9,000
Total Tax (on avg)          3200+3200+3200 = 9,600
Closing costs (selling)     225,000 * 8%   = 18,000 

Total Principal:            3444+3602+3768 = 10,814


Total unrecoverable expenses: interest + insurance + tax + closing = $64,730
Equity  :           principal                                      = $10,814

Considering 0 appreciation, and no maintenance costs (to simplify the math) 
for the house, we will be spending $64,730 that is not recoverable. 
Therefore, I will be better off if I rent a house below $1,800/month 
($64,730/36)

我還沒有驗證你的攤銷數字，但它們在正確的範圍內。

還要記住，當要出售房屋時，您可能無法立即出售。即使您不住在房子裡，您也可能有相當長的時間仍在支付抵押貸款和稅款。

如果您知道您可能會在不到 3 年的時間內搬走，那麼買房是不值得的。

一般來說，這是正確的，但是，有幾點你錯過了，這使得結果不同。

• 你可以從稅收中扣除利息。根據您的納稅情況，您可能會從 28000 中節省 25% 或更多，這是一筆可觀的金額（您的租金不能免稅）。
• 當您更改持續時間時，計算會發生顯著變化。如果你注定要精確到三年，那它可能是正確的，但如果你嘗試同樣的數學四年，甚至三年零一個月，你會看到它的結果不同，因為一次性購買成本影響較小。
• 房價變化，平均而言，它們會略微上漲。假設平均通貨膨脹率會給出更好的估計。但是，價格當然有可能下跌或上漲更多。這增加了風險和潛在收益，並使整體結果更難以預測。租金價格變化，你也應該估計它們至少會隨著通貨膨脹而上漲。
• 請注意，將通貨膨脹率應用於兩者並不會相等，而是會增加相同的方向 - 購買成為更好的經濟價值/可比的起始租金會更小。
• 抵押貸款或支付租金對您的信用評分等有較小的副作用，這會影響您為汽車貸款支付的費用等。但是很難計算任何東西；所以請注意它。
• 您的租房契約可能會在不方便的時候終止，您將不得不搬家。您可能可以簽訂全職契約，但隨後您會陷入可能成為錯誤選擇（財產或所有者）的困境。
• 有一些非金錢差異不會讓你花錢，但仍然會對你產生重大影響。現在的許多租賃契約要求您每六個月忍受一次全屋錄像以記錄房屋所在的狀態，並且不允許您進行某些用途（例如在牆上掛上掛鉤掛照片）。這當然取決於你的契約，但一般來說，房子越有價值，業主就越挑剔（這是有充分理由的）。
• 這可能不適用於您，但許多人喜歡在他們的房子或花園中定制物品；對於出租，這是非常有限的，即使您被允許，您也會失去所有者的任何附加值。

關於計算，我發現3000的保險非常高。我花了 1600 美元買了一棟兩倍價值的房子，但當然，這可能會因地點而異。

引用自：https://money.stackexchange.com/questions/84480