再融資如何運作？
我聽到有人說他為他的房子再融資，並將這筆錢再投資於抵押貸款以降低他的每月供款。
我不明白的是：
- 既然沒有銷售，錢到底從哪裡來？
- 銀行如何從中獲利，即他們為什麼願意幫助某人降低抵押貸款付款？
再融資或 re-fi 是指債務人為了還清舊貸款的明確目的而拿出新貸款。這樣做有幾個原因；通常主要原因是新貸款的條款會導致每月還款額較低。債務合併（以相對較低的利率取出一筆大額貸款以償還累積的較小、較高利率的貸款，如信用卡債務、醫療賬單等）是一種再融資形式，但您最常聽到的指為房屋抵押貸款再融資時的術語，例如您的範例。
為了回答您的問題，大部分資金來自一家新銀行。那家銀行事先明白這是一次再融資，而不是“新債務”；房主並沒有要求任何額外的錢，而是他們得到的錢將償還未償債務。因此，未償債務的淨額保持大致相等。即使這樣，房主也很難獲得重新安裝（至少在他願意接受的條件下）。首先，如果房主欠的錢超過了房屋的價值，重新貸款可能無法支付現有貸款的全部本金。銀行可能會直接拒絕房主的信用（新房子是*巨大的）*看你的信用評分，相信我），或者市場和房主的信用可能會阻止銀行提供對房主有價值的貸款條款。房主必須經常為這筆新抵押貸款的結算成本預先支付現金，房主希望通過降低利息來收回這筆錢；但是，房主可能在很多年或永遠都無法收回所有的成交費用。
要回答為什麼銀行會這樣做的問題，有幾個原因：
- 提供 re-fi 的銀行通常不是為目前抵押貸款付款的銀行。這家新銀行希望將您的業務從您目前的銀行中剝離，並在剩餘的貸款期限內獲得大量利息。如果您曾經看過抵押貸款摘要聲明，那麼在 30 年貸款期限內支付的利息很容易等於本金，而且通常更像是原始借款金額的兩倍或三倍。這對競爭對手的銀行很有吸引力。
- 如果他們知道您正在購買 re-fi，那麼嘗試保留您的業務符合您目前銀行的最大利益，即使這意味著為您提供更好的現有貸款條款。通常情況下，銀行本身就因為他們藉給你的錢而對自己的投資者“陷入困境”，如果你提前還清而沒有任何罰款，他們就不再需要你支付的利息來支付他們自己的利息，而且他們通常也不能提早還清（債券是公司債務的一部分，實際上並不是這樣運作的）。更好的選擇是保留那些預定的付款，即使他們損失了一點。
通常，如果房主正在與他們目前的銀行合作以降低付款，則不會創建新貸款，但會重新協商目前貸款的條款；這被稱為“貸款修改”（特別是當政府要求銀行坐下來談判時），或者在某些情況下是“精簡”（如果銀行和借款人在沒有政府強迫的情況下在更友好的情況下會面）任何一個都在那裡）。從歷史上看，讓房主免於履行契約義務的想法對銀行來說是可笑的。然而，近來，止贖的威脅（銀行的主要武器）已經不像以前那樣了。某人面臨著 30 年的預算破壞付款，在一座再也不會物有所值的房子裡，將止贖甚至破產視為更好的選擇，因為理論上它在 7 到 10 年內就結束了。由於政府將人們留在家中，盡其所能支付費用，以保持對整個金融體系的一定程度的信心，這符合既得利益，貸款修改變得更加普遍，而且銀行通常友好，因為他們已經很快發現他們沒有接近這些“有毒資產”的購買價格。
- 有時，re-fi 實際上會導致更高的APR，但這對房主來說仍然是一個更好的交易，因為貸款沒有包含其他相關成本，例如抵押貸款保險（擔保人想要的錢來換取承銷貸款，這反過來又是 FDIC 要求的，以在您違約的情況下保護銀行）。房主支付更少，銀行得到更多，每個人都很高興（包括擔保人；他們真的不想承銷首先需要 PMI 的貸款，因為這是一個重大風險）。
- 美國政府正在花費大量資金，並向 FDIC 保險機構（包括幾乎所有抵押貸款機構）施加很大壓力，要求他們削減平均休息時間。銀行在進行貸款修改時可以獲得稅收減免。美聯儲購買由不良抵押貸款支持的高風險債券計劃，而房主還沒有完全離開，他們正在直接談判抵押貸款模式。所有這一切都可能導致房主面臨一個願意與他們合作的留置權人，如果他們迄今為止一直沒有終止契約。