什麼時候買房比繼續租房更好？我們應該考慮擁有房屋的哪些額外成本？
我知道這個問題已經被問過很多次了。我讀了這個問題，它告訴我最好購買而不是永遠繼續租用。我的情況是，我已經存了一大筆錢，而且還在繼續存很多錢。
我們對我們地區感興趣的房子是 $400,000-$550,000。最好我們能得到一個接近 400,000 美元的房子。如果我們想要一個 550,000 美元的房子，我們肯定會等著存更多錢，所以為了這個問題的目的，假設一個家庭成本高達 450,000 美元。
我和我的妻子目前正在以優惠的價格租用一套公寓——兩間臥室和一間浴室每月只需 775 美元！我們按月付款，因此我們可以隨時離開公寓。還有，我們在這裡住了1.5年了，房租沒有漲，房東說她喜歡的租客（她喜歡我們）她不想漲房租。
我們原本打算為接下來的 3 年存錢，這樣我們就可以在房子上首付 20%。但是，我剛剛發現我的信用合作社不需要為低於 20% 的貸款提供個人抵押保險。他們還為 30 年期抵押貸款提供 2.5% 的固定利率。所以現在我想知道我們是不是越早買房越好？我認為如果我們花 10% 的利息成本會更高，但我們會將所有東西都放在房子上（我們將擁有）而不是支付租金。
我們在 google 表格中有詳細的預算，我們更改了其中的一些數字，看看它可能是什麼樣子。每月支出的瘋狂猜測：
抵押貸款支付 1800 美元 - 我們希望所需的抵押貸款支付少於此金額，但我們希望投入比所需更多的錢，因此我們可以更快地還清（因此支付更少的利息） 家庭保險 180 美元（我不知道是否這是準確的）150美元的水電費
那麼我們每月仍然可以節省 1500 美元。我們可以將這 1500 美元用於緊急儲蓄、投資、抵押貸款等。
題：
- 什麼時候買房比繼續付房租更明智？
- 我們應該考慮擁有房屋的哪些額外成本？更高的保險（我們的房客保險非常便宜） 更高的公用事業（我們現在只支付電費和燃氣費） 財產稅 房屋維護 其他費用？
另一個考慮是我們計劃要孩子，所以這顯然會增加我們的開支。
當然，我們等待買房的時間越長，我們可以節省更多的錢來支付首付（每月超過 3000 美元）。
地點：美國西部山區。具體來說，猶他州。這裡的房價瘋了，而且還在繼續走高，而現在的房子真的很難買到。當然，我們無法預測未來，但我們擔心房價會上漲到我們永遠買不起的地方。或者他們可能會倒下——誰知道呢？
其他財務細節：
- 我們目前的租金為每月 775 美元
- 我們有租房保險，但非常便宜（我認為每年 30 美元）
- 我們在公用事業上花費大約 50 美元——電力和天然氣。我們的房東支付水費和污水費。
- 我們現在為房子存了 45,000 美元
- 我們還有額外的 21,000 美元想留作緊急儲蓄
- 我們每月花費大約 3700 美元（稅後，包括慈善捐款）
- 我們每月為房子節省大約 3300 美元（稅後）
- 我們每月向我的雇主匹配的 roth 401k 捐款 500 美元
- 我們每個月都會最大限度地利用我們的 HSA（其中大約一半來自我的雇主）
- 我們的 HSA 現在有 11,000 美元
- 我妻子在接下來的 2 年讀研究生，我們將在未來 2 年花費 18,000 美元完成她的研究生學習
租賃與購買的盈虧平衡點將在很大程度上取決於大量因素，試圖為它制定一個具有任何有用程度的特異性的硬性規定是魯莽的。
但是，至於擁有成本，您列出了一些但不是全部的額外成本，我將在下面建立一個全面的清單：
- 保險是一項顯而易見的成本。租房者的保險很便宜，房主的保險本身並沒有那麼貴，但你覆蓋的資產更多。
- **維護。**當您租房時，您的房東有法律義務按照當地法規維護房屋。當你擁有時，那個漏水的管道或腐爛的樓梯就會從你的口袋裡冒出來。
- **財產稅。**當您擁有時，當地市政當局將向您發送稅單，而不是您的房東。
- **維修。**雖然保險涵蓋了最壞的情況，但免賠額是真實的，因此當您的房屋發生破壞性事件時，您無論如何都會發現自己要花掉美元。
- **HOA 費用（可能）。**根據您購買的地點，該物業可能受業主協會的約束。這些帶有支付會費的責任，並且通常會增加維護成本，因為它們對開發有更嚴格的規範。
- **資產風險。**這帶來了相反的風險，但是當您擁有自己的房屋時，房價暴跌會直接損害您的利益。當你租房時，你的房東會吃掉這筆損失。這是一個預期成本，而不是實際成本，但如果您仍在支付抵押貸款，您可能會發現自己陷入困境，除非您支付的金額超過了房產的價值——這無疑是一個令人討厭的驚喜。當您租房時，您可以在租約結束時離開。任何人都在猜測收益的潛力是否超過了損失的潛力，但對於個人房主來說，損失的情況往往是毀滅性的。
但是，您命名的一項不一定會上升：
- **實用程序。**這取決於您現在居住地的房東/租戶法律的具體情況，以及您購買的各種公用事業的成本。在許多情況下，水電費會上漲——如果沒有其他原因，您現在需要比以前多支付 2-5 次水電費。在許多司法管轄區，法律要求房東支付水和垃圾清除服務的費用。在某些司法管轄區（例如我所在的馬薩諸塞州劍橋市），他們甚至被要求提供暖氣和熱水。一些房東也選擇支付你的電費——我記得有一次，我的網際網路是由我的房東支付的，因為他有商業級的連接並且住在樓上。同時，您的水電費可能會下降：當您擁有時，您可以更好地控制結構的質量，包括，尤其是在能源效率和建築的整體能源計劃方面。許多房東不關心保持他們的房產高度節能——特別是如果租戶支付電費和取暖費的話。
最後，一個值得一看的項目，即使它不一定直接相關：
- 通勤費用——對於許多人來說，出租物業離他們的工作地點更近。看起來每天多走幾英里並沒有太大的不同，但它確實加起來，而且它默默地而且經常被忽視。隨著燃料價格上漲，或者如果/當稅務機關認真對待碳定價時，這一項目也會變得更糟。如果您的定期通勤時間更長，您的保險費也會上漲，保險公司面臨的事故風險越大，您每天行駛的車輛里程越多。在需要為家庭購買第二輛車的可能性涉及之前，這一切都是如此。根據您在哪裡租用和在哪裡購買，公共交通和汽車所有權的其他替代便利通常是一個隱藏的好處。
如果您想真正進入雜草叢生，您還可以考慮其他因素（平均雜貨價格等），但這些更多的是與地理有關，而不是關於擁有自己的房屋的事實（而通勤成本隱含在較低的平均值中）可購買房屋的社區密度）。