當抵押貸款欠債的人死亡時，事件的正常過程是什麼？
愛麗絲擁有她住的房子並有抵押。她不幸去世了，欠了抵押貸款。她的兒子鮑勃繼承了整個房子。
假設沒有什麼不尋常的，抵押貸款會發生什麼？它會自動轉移給 Bob 嗎？鮑勃會立即還清嗎？還是繼續付款？如果鮑勃只是決定不付錢，房子是否可以取消抵押品贖回權（記住它不再歸抵押貸款的人所有）？作為遺囑認證的一部分，貸方可以強制出售（或付款）嗎？
我意識到司法管轄區之間可能存在細微差別，但我對細微之處（或稅收）不感興趣。任何司法管轄區的最佳答案都會得到我的投票。
我可以為我的轄區（美國佛羅里達州）回答這個問題，因為我經歷過它。
我的父親（“愛麗絲”）於 2008 年去世，當時住房危機開始升溫。
房貸怎麼了？
我爸爸有一份遺囑。這是一份舊遺囑（從 1980 年代開始），但絕不是一份遺囑。我們不得不向法院提供我媽媽已經去世的文件，而我的大哥住在外州（否則他會成為執行人）。有了適當的文書工作，我成為了執行人，財產通過遺囑認證。在這一點上，“遺產”負責房屋及其抵押（指的是我，因為我是執行人）。
我們決定賣掉這所房子，所以我們聘請了一位房地產經紀人，並設定了大約 4 萬美元的要價。當我們等待它出售時，我必須每月支付抵押貸款，並向 HOA 付款（否則 HOA 可能會對房產設置留置權，如果我們找到買家，則更難以出售）。
是否自動轉移？
在大多數司法管轄區，我會說不是“自動的”。我肯定已經找了一位房地產律師，並向當地縣法院送出了適當的法律文書。一些州有一個更簡單的遺囑認證程序（佛羅里達州的“簡易管理”），這放寬了對小型莊園的要求。
鮑勃是否會一次性付清所有款項？
不，抵押貸款持有人很高興我代替我父親付款（從其他房地產資產中）。畢竟，他們正在賺取利息。在大多數情況下，這可能是正確的。
房子可以止贖嗎？
是的。在我們的案例中，作為 2008 年，我們很難出售該物業。要價很快從超過所欠金額的 4 萬美元上升到超過 2 萬美元，再到超過 1 萬美元，然後等於抵押貸款價值。最後，我向銀行詢問了期權。他們提出了一個“代替止贖的契約”程序。這對我們來說更容易，銀行不得不支付更少的律師費等等。否則，“替代契約”實際上與止贖相同。那時，我們停止付款。最終，我和我所有的兄弟姐妹（“繼承人”）必須簽署適當的文件，將房子交給銀行。
在我們的案例中，銀行沒有就最終（拍賣）售價和抵押貸款餘額之間的差額向我們（或者更確切地說是遺產）追究（這是 FHA 貸款，因此美國政府最終收回了差額）。據我了解，這可能已經發生了，而我們最終會在莊園中一無所有。
貸方可以強制出售嗎？
我不能對此給出明確的答案，但這可能取決於。如果不付錢？是的，他們當然可以——這通常是標準抵押契約的一部分！我看到其他 2 個選項：
- Bob 決定保留房子並付款。在遺產關閉之前，他可能必須與銀行“關閉房屋”才能以他的名義獲得抵押貸款。
- 鮑勃決定用現金買房子（想想大型房地產資產）。這很簡單，就像一個普通人還清房子一樣，只不過是通過莊園。如果沒有其他繼承人，應該很容易。如果有多個繼承人，則可能必須聘請律師。