當一個合夥人支付全部首付時，在國內合夥人之間進行股權分割
我和我的合夥人打算一起在加利福尼亞買房，並簽訂一份股權分割契約。我將自己支付 20% 的首付，然後我和我的伴侶將分攤抵押貸款的 50%-50%。
我發現的所有關於共同所有權契約的例子都表明股權分割隨著時間的推移保持不變，例如合夥人之間的股權分割為 70%-30%。但在這種情況下，每個合夥人的股權份額會隨著時間的推移而變化。
我們想要一份契約，其中：
- 首付後最初的 20% 股權被分成 20%-0%（即一個合夥人從首付中獲得所有股權，另一個合夥人一無所獲，80% 的餘額用於抵押貸款）
- 隨著每筆抵押貸款的支付，我們每個人都會以相等的數量增加我們的股權份額，直到還清抵押貸款。
- 如果我們在還清抵押貸款之前的任何時間分拆，則一個合夥人的股權分攤為 (20% + .5X)，另一個合夥人的股權分攤為 0.5X，其中 X 是通過抵押貸款支付獲得的總股權。
- 當抵押貸款全額支付時，由此產生的股權分割將是 60%-40%——同樣，對於一個合夥人來說是 (20% + .5X)，對於另一個合夥人來說是 0.5X。
這可能嗎？
除了需要律師來處理契約方面的事情之外，按照您的建議拆分它並不一定是公平的。
在投資中，您有一個槓桿的概念，即當您投資一些錢但藉入更多資金以進行一項有望獲得比借入資金的利率更高的回報的投資時。你投入 2 萬美元，以 3% 的年利率借入 8 萬美元，將這 10 萬美元存入 AMZN 或 AAPL，然後在兩年內賺到 2 萬美元；你賺了 ($20k-$4.8k) = $15.2k，100k 美元的回報率是 7.6%，但 20k 美元是驚人的 75% 回報率！
你的房子是美國（可能還有大多數國家）中產階級最常用的槓桿形式。雖然標準警告適用——住房只是一種投資，不應該完全被這樣對待——在這種情況下，從這個角度來看它是有意義的。
假設你以 100 萬美元買了一棟房子，然後投入了 20 萬美元。然後你在裡面住五年，最後賣掉。例如，付款是每年 60,000 美元，為簡單起見，我們假設每年有固定的 12,000 美元用於本金（這是不准確的，但並不重要）。可能的結果是什麼？
您需要在契約中給出答案的第一行：如果您虧損，並且以低於初始成本的價格出售（s？您只是給 20 萬美元的人全部 6 萬美元的股權，還是其他合作夥伴仍然可以收回一些付款嗎？
接下來的兩行顯示了適度的“損失”，就房屋貶值而言，這並不是真正的損失，但所支付的財產稅和利息並未在出售中完全收回，因此您最終不會得到和你投入的一樣多。在這兩種情況下，兩個參與者的回報都是負的，對於沒有首付的合作夥伴來說，回報成比例地“更大”，儘管總美元價值相同……而且他們最終感覺還不錯，因為他們在住在房子裡時，至少從房子裡得到了一些價值。
然而，最後兩個顯示了槓桿的力量在哪裡派上用場：如果房子賣得更高，P2 真的很成功。他們投入了 15 萬美元，而且他們的初始投資幾乎*翻了一番！*如果我要投資，我想在這裡成為 P2，假設我相信房子會出售以獲得淨利潤。
然而，成為 P2 真正成為一個殺手鐧的地方是，當你考慮租房成本時——基本上，如果沒有這所房子，他們無論如何都會花掉這筆錢（而不是收回它）。把表格和因素考慮進去，P2 基本上在所有情況下都領先。假設租用類似房屋的費用為每年 5 萬美元（25 萬美元/5 年），平均分配。
在非常樂觀的情況下（5 年內+50%），P1 賺了兩倍的錢——不錯，年回報率為 23%。但是對於 P2，如果房子的售價基本上高於起價，他們的錢就會翻倍！即使以 1,050,000 美元的價格出售，他們的投入也會增加一倍以上（扣除相當於租金的成本）。而且他們幾乎沒有風險——即使房地產市場崩潰並且房子一無所有，而 P1 失去了他們畢生的積蓄，他們也冒著微不足道的 25,000 美元的風險。
那麼……你如何解決這個問題？
有兩種方法對我有意義。
首先是將整個文章扔到窗外，並決定您將承認此交易的情感/社會方面，並同意對您實際上不公平但對關係更好的事情。據我所知，這是*大多數人所做的。*在這種情況下，不要試圖像上面那樣詳細：像我在上表中所做的那樣做。售價減去抵押貸款餘額等於淨值；你從上面得到 20 萬美元，然後權益被分成 50/50，不用擔心其他任何事情。也許無論如何你都會得到 20 萬美元（所以如果它賠錢，你就會得到所有的股權），這對合作夥伴來說似乎是公平的交換。
第二個是將其視為您擁有房屋，而您的伴侶從您那裡租用它-也許是“租給擁有”，但是您的伴侶在回報中的份額是有限的。你基本上承擔了所有的風險，所以你基本上得到了所有的意外之財。您的伴侶根據付款獲得一些固定金額 - 每個月還清本金的 50% - 然後根據房屋的升值獲得高於該金額的固定百分比（因此，如果它以購買價格的 150% 出售，他們會得到比如說，他們的本金加上 50%）。讓我們用這個例子再看一遍這張表……為了簡單起見，我們假設他們在前 5 年每人還清了 5000 美元的本金。我們還將從支付的金額中減去“租金”因素，因此可以看到更現實的回報。
在第二個例子中，如果你在頭幾年賣掉它，他們得到的回報很少。這感覺不太公平，因為您將獲得大部分收益，但從純粹的投資角度來看，這可能是最公平的 - 請記住，您甚至不會多賣 20% ，你可能會賣得更少。他們沒有損失太多的風險，與他們投入的相比，他們的回報仍然非常好！頂線的可能性比您想像的要大得多，尤其是在加利福尼亞……