我應該在我們將要入住 3-5 年的房子上獲得 15 年抵押貸款還是 30 年抵押貸款？
抱歉，這有點長。新手購房者在這裡……我們只是以低於估計的價格提供了一個房子。今天被接受了。我們有資格獲得 FHA 貸款。我們承擔了結賬費用，賣方承擔了結賬費用。我們沒有使用房地產經紀人 - 這是與房地產律師/產權公司的私人銷售。
我的問題是我們是以 3.75% 的利率提供 29.5 萬美元的 15 年期貸款還是以 4.5% 的利率提供 30 年期貸款。我們的計劃不是永遠待在這所房子裡。最少2年，最多5年。只是看著 26-28 個月，我做了一些攤銷數字（不是數學人，所以這可能是錯誤的！）
2020 年 6 月的 30 年貸款餘額為 287,921 美元，每月還款 2151 美元。15 年是 262,295 美元，每月支付 2791 美元（+640 美元/月或 16,000 美元在註明的時間範圍內），在接下來的 27-28 個月內，平等差異為 25,626 美元。
房子需要一些更新。我們沒有可支配收入，但可以支付 2791 美元，但這會讓我們覺得現金/房子很差。我們有 10 萬美元的儲蓄，但不想碰它。但也許我們正在建立的股權超過了無法進行這些潛在更新的能力？（或者做很多其他有趣的事情）或者沒有？
考慮到我們知道我們以遠低於市場和評估價值（33.5 萬美元範圍）的價格獲得了房子，即使價值下降，我們最好還是以稍高的價格獲得 30 年，並使用 650 美元的差價進行房屋更新它更有市場嗎？還是我們做了 15 年，有點房子窮，沒有做盡可能多的更新和建立一個我們可能不會超過 2-3 年左右的房子？
我們一直在租房，租房不是一種選擇。我知道幾年後搬家會產生許多不同的成本等。我只想知道在我們的情況下哪種抵押貸款最划算？謝謝！
根據您的儲蓄和月收入水平，放棄此次購買可能是最謹慎的選擇。首付後，您是否有足夠的積蓄來支付第一天的昂貴維修費用？面對失業，足以維持幾個月的付款嗎？沒有足夠的資訊建議不要購買，只是考慮一下，以防您過度擴張。
除非有這種選擇並且只關注 15 年和 30 年的抵押貸款，我建議提供 30 年的貸款。在 29 個月內，您將在 15 年期中額外獲得 25,000 美元的股權，但您的付款額將增加近 19,000 美元。因此，雖然額外的 6,000 美元會很棒，但聽起來您每月需要多 650 美元，因為您沒有太多緩衝。您停留的時間越長，從 15 年期貸款中節省的利息就越有利可圖，但如果較高的還款額使您的每月支付太少，它就會帶來很容易抵消儲蓄的風險。
以上數字僅使用簡單的攤銷時間表計算得出，但 FHA 貸款會產生額外的成本。您將支付 1.75% 的預付抵押貸款保險費（通常添加到您的貸款中）以及年度保費（目前為 12 個月平均貸款餘額的 0.45-.85%，具體取決於首付和貸款期限） . 如果有任何方法可以獲得正常貸款（他們的首付低至 5%），您仍然可以購買抵押貸款保險，但是當您達到 20% 的股權時，您通常可以將其移除，而使用 FHA 貸款，您可能會背負沉重的負擔為貸款期限提供保險。這就是為什麼很多人將首付定為 20% 的原因。
第一天還會有財產稅、保險和可能昂貴的維修費用，但這些費用不會因貸款選擇而異。
編輯： 評論描繪的畫面與我最初從問題中得到的完全不同，但最終你只需要決定你是否願意節省利息或額外的流動性。如果您對目前的流動性水平感到滿意，那麼您預先支付的任何額外費用或以較短的貸款期限每月額外支付的任何額外費用都將為您節省利息，無論您是否可以用您的錢做一些更好的事情也是為了你來決定。有了 10 萬美元的儲蓄，15 年似乎是更好的選擇。
那些傳統的利率/採購經理人指數聽起來很醜，我沒有用低信用購物，所以可能只是在那裡脫節，關閉成本應該沒有那麼不同，最重要的是額外的 1.75%（5,162 美元）抵押貸款保險與您無法收回的 FHA（如果您出售並獲得另一筆 FHA 貸款，您可以獲得按比例申請的金額），在貸款期限內您可以彌補，但在 2-3 年內額外的成本非常重要。
我傾向於 15 年，因為聽起來你幾乎不能搖擺它。我這麼說的主要原因是因為您有超過 10 萬美元的儲蓄來處理可能出現的任何問題月份。我可能會更進一步說，即使你負擔不起 15 年的付款，我仍然會這樣做，並且每個月都會有輕微的赤字，因為你會得到額外的利息節省。或者，也許您可以動用您的積蓄，將足夠的額外存款減少到足夠低的每月金額，以便您負擔得起。當您在幾年後出售時，無論如何您都會拿回這筆錢，並且當您在銀行中有現金可以支付貸款時，最好盡量避免支付貸款利息（一旦您的應急基金到位） .
從這個角度來看，在 30 年抵押貸款中，您將在第一年支付 13,178 美元的利息，而 15 年抵押貸款的利息為 10,808 美元。僅在第一年就節省了 2,370 美元。當您有足夠的現金來避免它時，每年支付超過 2000 美元的利息是很不幸的。