多付抵押貸款 - 如何計算期限減少？

僅舉一些範例圖：

• 原始期限：25 年
• 貸款金額：£100,000
• 利率：2%

我正在嘗試製作一個 Excel 表格來跟踪我的抵押貸款付款，包括多付額。當多付時，有人問我是否想使用這筆付款來減少我未來的付款或保持未來的付款不變並縮短期限。

我選擇縮短期限（這似乎更聰明），但我無法弄清楚銀行是如何計算由於我的超額付款而導致的期限減少的。

例如，我多付了 500 英鎊，他們說“由於這筆付款，您的期限已減少 1 個月”。請問他們用什麼等式得出這個數字？

這是估算您的任期減少的快速方法。您需要以粗體開頭的數字。

1. 取額外本金的金額。例如，500 英鎊。
2. 拿你的利率。例如，2 %/年（作為 APR）。
3. 計算您的月利率，並轉換為小數。例如，2 %/年 *（年/12 個月）= 1 %/月的 1/6 ~ 0.001666666/月。
4. 每月利率加 1。例如，1.001666666。
5. 找出您的貸款**還剩多少個月。**例如，20 年 *（12 個月/年）= 240 個月。
6. 將第 4 步的值提高到第 5 步的冪。例如，1.001666666 ^ 240 ~ 1.4913。
7. 將步驟 6 的值乘以步驟 1 的額外本金支付。例如，1.4913 * 500 英鎊 ~ 745 英鎊。這是您在抵押貸款結束時將避免支付的金額。
8. 找出您每月為本金和利息支付的金額。不包括稅費、保險費或房主會費。例如，750 英鎊/月。
9. 將第 7 步的金額除以第 8 步的每月金額。這是您縮短抵押貸款的月數。在此範例中，您將抵押貸款縮短了不到一個月。

對於低利率（如 2%/年），您可以忽略每年的複利。您可以將 APR 轉換為小數，加 1，然後乘以剩餘年數的冪。例如，1.02 ^ 20 ~ 1.4859。然後繼續第 7 步。例如，743 英鎊/（750 英鎊/月）仍然比一個月少一點。如果你的利率是正的，這個近似值是保守的。它會略微低估您的儲蓄（或高估您的抵押貸款剩餘時間）。

如果您確實需要準確，您可以使用新的抵押貸款長度重新計算。例如，239 個月而不是 240 個月。在此範例中，差異非常小。但是，如果您的月利率乘以您縮短抵押貸款的月數“足夠大”，那麼這種修正可能很重要。

引用自：https://money.stackexchange.com/questions/56171