抵押條款的更改（較低的利率）會增加付款金額
我的銀行現在提供的利率低於我剛開始抵押貸款時的利率。我打電話詢問是否要更改我的條款（更低的利率，相同的付款日期），他們說這實際上會稍微增加我的付款。我的抵押貸款詳情如下：
- 原則（p）：175,000美元
- 獲得的貸款： 2012
- 期限：20 年，每兩週一次（每年 26 次付款 = <20 年還清時間表）
- 還款日期：2030 年（還剩 14 年）
- 目前利率 (i)：3.4%
- 新利率（i’）：2.6%
- 新貸款將具有完全相同的還款日期、相同的原則，並且沒有積分。唯一增加的費用是更改利率的 950 美元預付費用。
我不清楚他們對我的付款為什麼會增加的解釋，但這與重新開始支付利息有關。我知道，當您貸款時，由於攤銷時間表，您一開始主要支付利息和少量本金，然後主要支付本金。我的理解（我猜是錯誤的）是攤銷計劃通過設置您的付款來起作用，這樣您的第一筆付款僅比您在該期間累積的利息金額高一點，例如每月利率為 1% 的 100 美元貸款，第一個月後您有 1 美元的利息，因此您的第一筆付款可能是 1.20 美元，而本金只有 0.20 美元。當貸款降至 5 美元時，您每月支付的 1.20 美元將幾乎是全部本金。
在我的情況下，這意味著我的下一個雙週付款將是大約 230 美元的利息，其餘的用於本金。
p * i / 26 bi-weekly payments per year= $228.85如果我的利率下降到 2.6%，我將支付 175 美元的利息，其餘的支付本金。
p * i' / 26 bi-weekly payments per year = $175.00$$我的新每月付款必須是我每個月還清的本金金額足夠小，以至於我仍然有相同的還款日期，所以我預計我的付款會下降。我一定是遺漏了一些東西，因為銀行說付款會略有增加。銀行說的有道理嗎？
更新 原來銀行第一次向我報價時犯了一個錯誤。在進一步追求這一點之後，正如建議的那樣，銀行將他們的付款修改為比我現在支付的少約 30 美元（目前 p+i = 613.12 美元，新 p+i = 585.98 美元，利率為 2.55%）。每年支付 26 次，我每年節省約 700 美元，在貸款期限內節省約 9,000 美元（扣除 950 美元的降息費後）。
當利率較低時，支付的利息部分不能上去。
也就是說，您的總付款可能會增加，因為
- 期限縮短了，甚至略微縮短了（您提前完成了完整的抵押貸款），因此您每次支付更多的本金
- 再融資金額高於剩餘金額（“兌現”；大多數人喜歡這個概念，因為他們現在手頭有額外的 2、3、5 甚至 10 k$ 現金，他們可以將其用於 600 英寸-他們夢寐以求的彩電，它被捲入了抵押貸款）；或重要的結算成本計入總數（並且忽略了向您指出…）
- 涉及點，他們沒有指出這一點。積分是對預付/預收利率的微小調整，例如，他們確實以 5.05 % APR 的市場價格提供抵押貸款，但為了使其看起來更好，他們將其宣傳為 4.99 % APR，其餘的在整個 n 年內加起來為一個總數，然後您將其作為“積分”預先支付（或將其滾動到總抵押貸款金額中，因此它會更高一些）
積分的概念可能會變得非常混亂，有時反過來會起作用（您會獲得略高的名義利率，並且手頭有一些現金來彌補）
總體而言，3.4 % 和 2.6 % 之間的差異足夠大，可以認真考慮，我建議您努力真正了解所提供的內容和計算方式。如果它是真實的，您可以節省大量資金（或者如果它不是真實的，則浪費一些）。