如何跟踪我的伴侶在我家投資的收益
我的伴侶要和我一起搬進來，並將開始支付一定比例的抵押貸款（基於我們的收入）。在我們認識之前我已經買了房子，所以房子和抵押貸款都在我的名下。我們希望確保跟踪一切，以防我們決定分道揚鑣。
我們已經對房子進行了征稅，以確定她開始投資時房子的價值。跟踪她總共投資了多少很容易，但我們正在努力尋找一種處理房子升值或降值的好方法。
我的一個想法是考慮到資金投入的時間。例如（使用簡化的數字）：
- 她於 01-01-22 搬入，並於 01-01-23 搬出（正好是一年）
- 她每個月淨投資 100 歐元。
- 22 年 1 月 1 日房屋的價值為 100,000 歐元
- 23 年 1 月 1 日房屋價值為 200,000 歐元
我們通過線性插值計算每個月的房子價值
- 01-01-22 => 100,000 歐元
- 01-02-22 => €108,333
- 01-03-22 => €116,666
- 等等
然後我們計算房子在那個月增加的百分比
- 01-01-22 => 200%
- 01-02-22 => 191%
- 01-03-22 => 183%
- 等等
最後我們可以計算投資的目前價值
- 01-01-22 => 100 歐元 * 200% = 200 歐元
- 01-02-22 => 100 歐元 * 191% = 191 歐元
- 01-03-22 => 100 歐元 * 183% = 183 歐元
- 等等
這將導致她在 23 年 1 月 1 日的總投資價值為 1,714.59 歐元。因此，通過這種方式，她將受益於房屋價值的增加，同時在價值下降時保持公平。
這是一個有意義的想法，還是真的很愚蠢？還是有更好的方法來公平地做到這一點？
你需要決定你的目標是讓你假設分手的伴侶最終得到解決，就好像她一直是一個情感上不受影響的室友/投資者，或者你是否想在你活著的時候向她提供一些經濟支持在一起，你永遠不會收回。您的問題對此不清楚。
可能有幫助的一件事是考慮如果您租用而不是擁有自己的房屋，您會怎麼做。您會按 50/50 分攤租金（因為您平等分享住在那裡的好處）還是會“根據我們的收入”來分攤？
將開始支付一定比例的抵押貸款（基於我們的收入）
鑑於您計劃讓她獲得您房屋的動態計算所有權份額，並假設您打算在“不帶感情”的基礎上在經濟上對待她，這種基於收入的分配基本上是任意的。無論她貢獻多少，你最終都會得到補償。所以可以說，像其他投資一樣，在你的家中投資多少（以及因此獲得多少股份）應該是*她的選擇。*如果你們從不分手，並成為永久的“我的就是你的”的夫妻，那麼誰付了什麼都無關緊要，因為無論如何這一切都在同一個桶裡。
像這樣的問題造成混淆的一個原因是人們有多重角色。採取不帶感情的觀點：您從房主、抵押債務人、房東和租戶開始（您使用房屋的一半，您實際上是從自己那裡租用的）。您的合作夥伴從租戶開始。隨著您的伴侶獲得越來越多的房屋所有權（假設她支付給您的費用超過了她在市場租金中的“公平”份額），她也成為部分房主和部分房東，這會改變淨租金支付。但是，除非您另外同意在彼此之間借錢（您沒有提及），否則她不會成為債務人或債權人。
一個好的方法是首先分別考慮所有角色，確定每個角色的公平性，然後將付款淨額。
你的提議看起來很奇怪的主要一點是，通過將她支付的全部金額轉化為房屋的所有權，它假設她的租金應該為零。她還沒有擁有一半的房子，估計很長一段時間內也不會擁有，但在此期間，她將享受住一半的好處，而且你不要說為此向她收取費用。但是，尚不清楚這是否是故意的決定。也許，如果你進一步思考，這可能是你真正想根據收入分攤的租金。
公平是因人而異的。以下是我對您的模型的一些想法。
您的模型沒有考慮到並非所有來自您的伴侶的 100 歐元都用於每月付款的本金部分。
例如，在 25 年的 100k 貸款中，在第 1 個月，只有 61% 的付款用於本金部分。其餘的轉到興趣部分。在第 12 個月，只有 62% 的付款用於本金部分。
您的模型只是向您的合作夥伴提供無息貸款，而您將全部利息支付給銀行。
跟踪本金支付/總本金的正確方法是使用Amortization Table。
例子
- 您於 2012 年 1 月以 10 萬歐元以 2% 的利率購買了該房產，為期 25 年，利率為 0%。每月付款為 423.85 歐元。
- 您的伴侶於 2022 年 1 月加入您並開始向您支付 100 歐元。
- 2022 年 1 月，本金為 423.85 歐元中的 314.08 歐元（即 74.10%）。因此，當您的伴侶支付 10 萬歐元中的 74.10 歐元時。合夥人在退出時擁有 0.0741% 的市值。
- 2022 年 2 月，本金為 423.85 歐元的 314.60 美元（即 74.22%）。因此，當您的伴侶支付 10 萬歐元中的 74.22 歐元時。合夥人在退出時擁有額外 0.07422% 的市值，合夥人現在總共擁有退出時市值的 0.14832%。
- 每個月重複計算直到退出。
此方法允許您的合作夥伴將每月還款額從 100 歐元增加到整個抵押貸款每月還款額（在本例中為 423.85 歐元）。但是，當實際抵押貸款的時間到了，合夥人就不能再付錢給你了。
您的模型假設財產從合夥企業的形成到解散具有線性定價。
這是不現實的。
例如，假設您在 2000 年以 10 萬歐元購買了一處房產。2007 年，它變成了 20 萬歐元，您的伴侶也加入了您的行列。然後在 2008-2011 年發生金融危機，到 2011 年達到 15 萬歐元。在您的模型中，您會讓您的合作夥伴“損失 25% 的錢”，因為您假設合作夥伴持有的資金從 20 萬歐元到 15 萬歐元不等。實際上，從 2000 年到 2011 年，您以 10 萬歐元的價格購買它並“賺了 50% 的錢”。考慮到您向您的伴侶收取“-25%”的費用，您賺了甚至超過 50%，這是不公平的。
抵押貸款不同於房地產投資信託基金。您一開始就進入了房地產市場，您和合作夥伴都沒有按照美元成本平均法“購買”房產。
另一方面，如果您實際上是在幾十年前（例如 1950 年）購買了該房產，那麼從 1950 年到 2007 年的巨大收益是否應該與合作夥伴分享？可能不是。在這種情況下，該模型應使用財產的“逐步增加”成本基礎，就好像您在建立合夥企業時“重新抵押”貸款一樣，類似於您的提議，但使用攤銷表而不是“開始的線性插值和最終市場價值”。
例子
- 您在 2012 年 1 月以 10 萬歐元（ps 無關緊要）的價格購買了該物業，利率為 2%，為期 25 年，首付為 0%。
- 根據攤銷表，截至 2022 年 1 月，未償本金為 65866.14 歐元（ps 無關），但該物業的市場價格為 150000 歐元。
- 您簽訂了一份貸款契約（您作為貸款人，合作夥伴作為藉款人），每月支付 100 美元，利率為 2%，為期 25 年。使用財務計算器，這樣的每月付款可以支付 23593 歐元的財產。如果合夥人在 25 年內支付 100 歐元 = 100 x 12 x 25 = 30000 歐元，那麼合夥人將支付 23593 歐元的本金和 6407 歐元的利息（如果您仍有實際抵押貸款，其中一些將轉入您的銀行）。
- 從本質上講，合作夥伴通過購買您價值 150000 歐元的房產中的 23593 歐元進入了房地產市場。
- 每當合夥人想要退出時，合夥人擁有市值的 15.7287%，減去 23593 歐元貸款的未償本金。合作夥伴得到的與“線性插值”無關。
如果每月 100 歐元的還款額在一段時間後突然增加，則被視為“提前還款”。有權擁有的所有權仍然是市場價值的 15.7287%，減去 23593 歐元貸款的未償本金，否則，合夥人可能會說“我向你支付額外的 126407 歐元，就好像我擁有財產和合夥人的 100%拿保證追溯利潤當然你可以和你的合夥人正式“重新抵押”貸款。