我租房子能得到多少收入？
我要從俄勒岡州波特蘭市搬到舊金山灣區，因此正在考慮是出售還是出租房子。我不打算搬回這所房子。
物業詳情：
- 購買價格：267,000 美元
- 為大型建築物維修支付的特別評估費：$36,000
- 目前價值：$320,000 - $330,000
我的貸款狀態是：
- 借入金額：236,000
- 目前本金（貸款2年）：222,000
- 利率：3.5%
- 期限：30年。
我的預計租金是，
- $1850 - 8% 物業管理 = $1702
我的每月支出是：（
我目前的抵押貸款分割是 649（利息）+ 412（原則）。我將利息部分計入費用）
- 抵押：649（利息部分）
- 霍阿：510
- 房產稅：352
- 估計每月維修：100
- 總計 = 1611 美元
這意味著我目前的月收入是 91 美元。換句話說，我每個月都會在我的房屋淨值中增加 412 美元，其中 91 美元來自租金，其餘部分來自我的口袋。
我有幾個問題要問社區：
- 我的計算是否正確？
- 保留房子對我來說有意義嗎（我會得到體面的價值
- 現在的價格比我的購買價格高出 10%）
- 如果我改為 15 年期貸款，那將減少我在抵押貸款中的利息份額，我的資產將迅速增加。那會有意義嗎？
謝謝你。感謝您的回答。
我保留房子有意義嗎
您願意以每月 91 美元的價格成為房東嗎？如果你的房子三個月沒租怎麼辦？6個月？你將如何支付它的抵押貸款？
在我看來，你沒有足夠的緩衝來讓這個值得冒險。如果您能負擔得起 6 個月的空租，那麼從長遠來看，這可能是一項不錯的投資。但是你需要更多的回報才能讓它物有所值。
這樣想——如果你沒有房子，你會買它（用新的抵押貸款）只是為了出租它嗎？或者你會在你的新區買不同的房子嗎？
如果我改為 15 年期貸款，那將減少我在抵押貸款中的利息份額，我的資產將迅速增加。那會有意義嗎？
不，因為您無法以這樣的租金支付更高的抵押貸款。在你賣掉房子並兌現股權之前，你不會看到任何真正的好處。
如果是我，我會把房子賣掉，然後把你在裡面的那一點點資產放到你的新房子裡。當您有足夠的儲蓄以應對緊急情況時，您就可以開始考慮房地產投資了。
我的計算是否正確？
或多或少。您的費用清單不完整，維修/維護費用可能相差很大。您還將貶值房屋（而不是土地），因此根據您目前的數字，您可能會因稅收目的而虧損，這可以抵消其他收入的所得稅，並且基本上可以作為您的權益成本的折扣，所以而不是每月為 412 美元的股權支付 412-91 美元，這可能會少一些。如果您出售，該折舊將被重新獲得。
保留房子對我來說有意義嗎（我會得到體面的價值，現在的價格比我的購買價格高出 10%）
可能不是。除非您有信心該地區的住房市場將繼續增長，並且您可以負擔得起租金損失（空置期、大修等）。我的房產會產生賬面損失（如果不是折舊，則可以獲利），這些都是很好的投資，但考慮到管理費/HOA/稅收，您的租金與價格比率並不吸引人。
如果您願意試一試，您可以將其租用幾年，然後出售而不會失去您的主要房屋銷售資本收益排除。就個人而言，我手頭有資金來應對 6-8 個月的零收入情況（所有租戶都停止支付租金，工作收入消失）。就我而言，這可能過於謹慎，但關鍵是，如果你的流動性不夠，那麼這不是一個值得嘗試的實驗。
如果您打算在您的新區域購買除首付外，您將需要足夠的收入來獲得新抵押貸款的資格。銀行在計算債務收入比率時不會考慮您的潛在租金收入。租住幾年後，他們將開始計算您租金收入的百分比。
如果我改為 15 年期貸款，那將減少我在抵押貸款中的利息份額，我的資產將迅速增加。那會有意義嗎？
在 3.5% 的情況下，您不太可能在 15 年內獲得顯著降低的利率，這會使您的現金流進一步陷入虧損。我不認為這是一種選擇。