第一年多付本金好還是多付首付？
對於我考慮過的抵押貸款
X，然後說，讓我通過支付額外費用來減少我在整個負載壽命中的利息Y。X但是，當我將原始總利息與首付進行比較時，總利息X+Y節省不到Y. 起初這對我來說似乎很奇怪，因為將軍認為它更便宜，更少借來，更多節省。然後，我決定看看如果我把它
Y放入 CD 中，然後在 CD 到期後的一個月將其作為一筆大筆額外付款支付，會發生什麼情況。當我這樣做時，在貸款期限內支付的總利息顯著下降。然後我使用了一個額外的付款計算器，並註意到如果不是支付我的首付X+Y，而是Y在第 1 個月支付額外付款，甚至沒有投資 CD，我仍然可以顯著節省總利息。還有其他關於更多首付與投資的討論，但我試圖找出我的邏輯中的缺陷，即在第一個月支付較少的首付但額外支付巨額款項。我讀過一些銀行限制總金額你可以在一年內支付額外的費用，但如果你能保持在這些範圍內，看起來你真的可以節省利息。
不利的一面是，通過借更多而不是更大的首付，您的每月抵押貸款賬單會更高，但如果您能負擔每月的差額，那麼只要您獲得相同的利率，這似乎是一個不錯的計劃。
讓我們以以下場景為例：
- 房子價值500,000美元
- 買家有 $150,000 現金可用
- 如果買家支付 10 萬美元，利率為 4.5 / 30 年固定
- 如果買家支付 15 萬美元，利率為 4.5 / 30 年固定
- 對於這種情況，讓我們忽略關閉成本、稅收、hoa 等（儘管更昂貴的貸款可能會導致更高的關閉成本）
場景 1：投入 15 萬美元
- 貸款金額：35 萬美元
- 每月費用：1,773.40 美元
- 30 年的總利息：288,423.49 美元
場景 2：存入 10 萬美元，在第 1 個月支付額外的 5 萬美元
- 貸款金額：40萬美元
- 每月費用：2,026.74 美元
- 按月支付的實際付款次數：270
- 如果沒有額外付款，則支付的總利息：177,217.50 美元
有哪些優點和缺點/和其他考慮因素？
實際上沒有理由等待一個月，然後將額外的 5 萬美元存入您的本金。您只是無緣無故地支付 5 萬美元一個月的利息（除非您在買房後的 30 天內可能需要 5 萬美元用於緊急情況……那麼這可能是有道理的）。此外，您不僅要支付不必要的利息，而且還要無緣無故地將自己鎖定在更高的每月付款（準確地說是 253 美元）中。這比使用 50k 獲得更大的首付更糟糕。
這些情景之間的真正區別以及較低總利息的來源是第二種情景的每月支付較高。如果您想在貸款期限內支付更少的利息，為什麼不直接支付全部 15 萬美元並自願將每月還款額增加 253 美元，但前提是您有閒錢。您將更快地還清貸款，支付更少的利息，但您可以靈活地在現金流困難的幾個月內不支付額外的 253 美元。
生活會帶來意想不到的成本——不要把自己鎖在每月額外的 253 美元中，除非你從這種僵化中獲得了真正的好處，比如降低利率。
**編輯：**我應該補充一點，如果你能負擔得起更高的每月支付 2026 美元，那麼值得考慮只支付 10 萬美元，然後用額外的 5 萬美元做一些完全不同的事情。例如，投資幾十年的低成本股票指數基金，特別是如果您可以將其用於稅收優惠的愛爾蘭共和軍。超過 20-30 年的抵押貸款的股票投資很可能會獲得超過您通過支付抵押貸款獲得的 4.5%“回報”的回報。標準普爾 500 指數在通脹前的平均年化回報率為 9.8%。這會使您的抵押貸款利率下降 4.5%。但是，如果您更喜歡低風險且非流動性的投資，請繼續將 5 萬美元的額外費用用於您的首付。
首先，你的數學是錯誤的。我很確定您不小心以 35 萬美元（而不是 40 萬美元）開始了場景 2，然後在第一個月支付了 5 萬美元。根據我的計算，從 40 萬美元開始並在 1 個月後支付 5 萬美元應該會讓你達到 280 個月，總利息約為 21.5 萬美元。
現在比較蘋果和蘋果，如果您在280 個月時以 35 萬美元的價格貸款（接近相同的付款），它的金額幾乎與預期相同。（實際上，您可以將其減少到 279 個月，以更接近您使用 400K 貸款支付的實際每月付款，然後按預期節省一點利息。）
結論：不用花里胡哨，多存一點錢總能省下利息。你只是沒有比較正確的數字。