獲得（並支付）分期貸款是否有利於我的抵押貸款利率
我計劃在大約 9-12 個月內（在美國）買房。我從不同的資源中了解到，如果我按時還款，分期貸款可能會提高我的信用評分，因為這證明我是一個負責任的借款人。因此，我正在評估我是否應該從 LendingClub 或我的信用合作社獲得 1000 美元的個人貸款並很快還清。但我想知道的細節是：
- 據我所知，抵押貸款人使用的 FICO 分數是 FICO 2 - 如果我錯了，請糾正我。最近的分期貸款使用會影響嗎？還是其他一些 FICO 分數，例如 FICO 8？
- 如果我現在藉款，這將被視為在抵押貸款申請的最後 12 個月內的信貸需求。這個事實會抹殺按時償還貸款的好處嗎？
注意：我在 Experian 的 FICO 2 中看到的目前分數略高於 740
您已經詢問（或暗示）了很多關於您的財務將如何影響您的貸款成本的半相關問題。為了回答這些問題，退一步考慮有關抵押貸款決策的大局可能會有所幫助。
在批准抵押貸款時，銀行通常想知道四件事：
- **房產是好的抵押品嗎？**抵押貸款是擔保貸款，您購買的房屋是貸款的抵押品。因此，銀行將採取措施確保抵押品與貸款相比具有適當的價值——他們可能希望抵押品通過檢查，並具有適合您支付的價格的評估價值。這不是您問題的重點，因此我們可以假設這個因素不是問題。
- **借款人手頭有現金來支持購買的直接成本嗎？**您將需要首付、結算費用等——通常，銀行會希望看到您手頭有這筆現金的證據。這也是您的問題的次要問題，因此我們再次假設您在這裡沒問題。
- **借款人是否有足夠的每月現金流來買得起房子？**銀行會要求您核實您的收入並允許您提取您的信用報告以驗證這一點。從本質上講，他們正在尋找的是債務與收入的比率——他們的計算方式可能略有不同，但其想法是將您與債務相關的每月成本（信用卡支付、汽車貸款支付、學生貸款支付等）加起來，並且將其與您的月收入進行比較。銀行將為此價值設定一個目標，該目標決定了他們能夠借給您的最高金額——如果您想要一棟 50 萬美元的房子，但這個公式表明您可以買得起 30 萬美元的房子，您會被拒絕。
- 這個借款人是否有很大的違約風險？你會認為現金流會暗示風險，但債務收入比對確定風險的重要性在低於某個值（這就是銀行如何確定他們在上述項目符號中使用的值）時並不重要。換句話說，在其他條件相同的情況下，*真正有錢的人天生不會像通常的有錢人*那樣或多或少地違約。因此，銀行將您的信用評分作為確定違約風險的一個因素。這對您的問題很重要，因為風險決定利率。**銀行確實有貸款給誰的下限，但假設您高於該下限，您的信用評分在確定您將支付的利率方面發揮著重要作用。
最後一個子彈是你的問題發揮作用的地方。簡而言之，更好的信用評分將具有更好的利率。從長遠來看，差異可能很大——在昂貴的房子上，得分為 650 的人可能比得分為 750 的人多支付數万美元的利息。因此，當然，您希望在申請貸款之前獲得分數，並希望在完成交易的過程中保持分數（因為銀行通常會在您申請時檢查您的分數，並且在關閉時再次）。綜上所述，你要確保你沒有做會影響銀行正在考慮的其他因素的事情——例如，如果這間接意味著你的 DTI 下降太多，那麼做一些事情來提高你的分數是沒有用的。和，提高一個人分數的行動可能對其他人無效。
取出分期貸款並償還的建議基於幾個信用評分因素：
- 擁有信用記錄，句點，顯然在你的分數中起著重要作用。如果您沒有歷史記錄或很少有歷史記錄，那麼假設您負責任地使用信用，那麼使用信用（任何形式）可能會對您的分數產生積極影響。
- 信用組合 - 循環信用（如信用卡）與分期信用的比率在您的分數中起著很小的作用。如果你現在只有幾張信用卡，那麼獲得另一種信用卡會提高你的分數。
但是，事情有可能以另一種方式解決：
- 取出分期貸款將意味著貸款銀行將嚴重影響您的分數。這將使它下降幾個點。這種下降可能會持續到您希望獲得抵押貸款的時間範圍內。
- 獲得一筆全新的貸款（任何類型的）都會降低您的平均信用年齡。這也是一個次要因素，但可能很重要。如果你現在只有一張已經用了 3 年的信用卡，然後又藉了一筆全新的貸款，那麼你現在的平均年齡是 1.5 歲，這會影響你的分數。根據您的平均年齡，這種影響可能需要很長時間（很多年）才能恢復。
- 取出新貸款將意味著，當它處於活躍狀態時，您的 DTI 會更糟。這不會直接影響您的信用評分（信用評分不包括任何基於收入的因素），但會影響您將獲得批准的美元金額 - 某些抵押貸款承銷流程將包括特定時間範圍內的任何債務- 不只是任何目前活躍的債務。因此，即使您在申請抵押貸款之前已經還清了個人貸款，銀行也可能會在決策過程中予以考慮。
在這一點上，希望清楚的是，我們無法為您的問題提供字面、直接的答案，因為這取決於我們不了解您和您的財務狀況的因素。如果您認真考慮優化獲得良好抵押貸款的機會，那麼現在與您的信用合作社交談可能是有意義的，而不是等到您準備好購買。大多數信用合作社很樂意為您提供指導，讓您在查看財務狀況並準備購房時做出最佳決策。
作為腳註，值得注意的是，為了確定利率，信用評分分為“紙質等級”，然後進行定價。例如，銀行可以將任何超過 760 的分數視為 A+，將 720 - 760 視為 A，將 680 - 720 視為 B，依此類推。然後，所有 A+ 的獲得率 X，A 的獲得率 Y，依此類推。所以 - 你的確切信用評分並不重要，重要的是你最終的成績。而且，既然你提到你現在大約是 740，值得一提的是，這可能已經在或非常接近，您的信用合作社的最高等級。這會使整個問題變得毫無意義，因為只要你的成績是最高的，進一步提高你的分數就會產生零差異。
作為另一個腳註，如果您想降低您為抵押貸款支付的總成本，則值得向您的信用合作社詢問有關 PMI 要求和抵押貸款的其他特徵。出於所有意圖和目的，從消費者的角度來看，有一定的 PMI 要求基本上就像讓你的利率稍微高一點。因此，再次強調，如果您想在明年管理您的財務以降低您的抵押貸款成本，請確保您了解您需要攜帶的任何 PMI。承銷商通常會根據貸款價值比（本質上是您的首付有多大）和您的信用評分（分數較低的人可能需要購買更昂貴的保單）來要求 PMI。
最後一個腳註——在金融機構的抵押貸款承保決定中幾乎總是有一個人為決定因素。正如 mhoran_psprep 指出的那樣，“嗅探測試”可能會導致抵押貸款代理人要求您解釋為什麼要貸款。基本上，他們正在尋找不尋常的情況或跡象，表明您的財務狀況可能不像您的硬數據顯示的那樣穩定。這也可以採取其他形式（例如，如果您的首付現金證明涉及向他們展示您的儲蓄賬戶銀行對帳單，並且該對帳單顯示在他們要求的前一天突然存入大量存款，他們將想知道這筆錢是從哪裡來的。）沒有優化這些問題的公式，你只是想確保一切都是可以解釋的，沒有什麼不合時宜的。