如果我想在 5 年內出售，我應該（再次）再融資嗎？
我受到了來自不同組織的轟炸，試圖讓我進行再融資，並且想看看這樣做是否會有任何進展，因為利率已經下降了這麼多。
我的情況是這樣的：
- 原 2018 年貸款於 2019 年再融資；我在“新貸款”上的目前貸款餘額為 206k，利率為 4%，每月還款額為 1450 美元；一個快速的房屋價值估算表明，我所在地區的類似房屋約為 260k。
- 我們可能會在 5 年內出售並在該地區購買另一所房子
- 我想降低每月還款額，但更重要的是，我希望在出售房屋時獲得盡可能好的淨值，以使下一次抵押貸款變得更容易，我不確定 refi 對此有何影響。
- 我在支付舊貸款或新貸款時都沒有遇到任何問題，儘管資金間歇性緊張，所以我不想減少超過幾千美元的結算成本。
我嘗試了一些 refi 計算器並進行了一些搜尋；大多數 refi 計算器表明 refi 上的“盈虧平衡點”將在幾年後，所以可能在我們想要出售之前或不久之前，所以可能不值得？…一般的經驗法則似乎如果您由於成交成本而很快要出售，請不要重新購買。但是現在房地產市場和利率是如此獨特，以至於我不是 100% 我不應該refi，尤其是取決於 refi 的實際完成方式。
有了 2019 年的 refi，我可以推遲我的一些每月付款，並且最終沒有支付任何結算費用，即使利率更高，我也很樂意這樣做，因為我不尋求長期儲蓄，只是在接下來的幾年中節省了大量資金。
TL;DR 問題如果我只想每月支付更少的費用並在 3-5 年內更好地出售我的房子，我應該重新購買嗎？如果是這樣，我需要做一些具體的事情來最大化我的回報嗎？
關鍵指標是您需要多長時間才能用節省的利息支付全部結算成本（而不僅僅是您在結算時支付的費用）。不要使用全部減少的付款，因為其中一些可能會減少您出售房屋時要償還的本金部分。
因此，如果再融資每月為您節省 100 美元的利息，並且您總共支付了 3000 美元的結算成本（同樣，不僅僅是您在結算時必須支付的費用，而是總結算成本），那麼 30 個月後，您總共可以節省更多減少支付的利息金額。
如果您打算在房子里呆的時間超過“投資回收期”，那麼您總體上會省錢。如果很接近，我會推遲，因為再融資不是一個簡單的過程，最終你會花費大量時間來節省相對較少的金額。
我想降低每月還款額，但更重要的是，我希望在出售房屋時獲得盡可能好的淨值，以使下一次抵押貸款變得更容易，我不確定 refi 對此有何影響。
當人們為他們的抵押貸款再融資（不是現金再融資）時，有兩種方式最終會降低每月還款額：延長貸款期限；他們降低利率。
如果您正在尋找的再融資確實降低了每月還款額，那麼加速股權狀況的一種方法是每月增加額外的本金支付，以人為地將每月還款額恢復到原來的水平。
再融資前每月付款為 1450 美元，其中包括（每月 1/3 或百分之一）的利息和將在 2049 年還清貸款的本金。我忽略了稅收和保險。
通過額外的本金支付後的再融資將使每月的金額恢復到每月 1450 美元。由於您多付了本金，它將更快還清。每個月你都會更接近回報。
您仍然需要確定何時可以收支平衡，但是人為地將每月付款恢復到舊水平將使您在幾年後出售房屋時擁有更多股權。