我應該警惕首次置業計劃嗎？
今天我遇到了一位房地產經紀人（顯然是一位買家代表）。我期待著談論節省適當的首付，並在明年的某個時候開始尋找房屋。
相反，她為我們感到非常興奮。她只知道我們賺了不到 70k 並且沒有節省首付。她認為她可以在 6 個月內讓我們搬進一所房子，而不是像我想像的幾年。
她將我們引向了一家貸方，並希望我們看看我們是否可以獲得預先批准的“特殊”抵押貸款，即：
- 100% 融資
- 高達 200,000 美元
- 沒有中小企業
- 僅限首次購房者
- 對於中低收入的買家
我的印像是 FHA 貸款是我唯一的選擇，但這似乎好得令人難以置信。我打算與貸方開會，但我有一種感覺，他們正試圖通過某種掠奪性貸款來幫助我。
我怎麼知道獲得這筆貸款是否符合我的最佳利益？我知道要注意高利率或奇數支付費用，但是他們可能會在協議中加入一些我可能沒有註意到的東西嗎？
為了解決您標題中更廣泛的問題，
我應該警惕首次置業計劃嗎？
重要的是要指出，美國有各種各樣的（合法的）住房計劃並不為人所知，它們有時會提供（完全合法的）補貼或具有驚人吸引力的功能。通常，這些計劃是通過政府計劃或贈款贊助的，這為貸方提供了一些在其他情況下不可能的貸款方面的迴旋餘地。有時這些項目是由州或地方政府項目執行的，這就解釋了為什麼它們的範圍可能非常小，它們的工作方式各不相同，而且相對不為人知。可以說，FHA、USDA 和 VA 貸款是美國最知名的住房計劃，但在特定市場中通常還有其他計劃。對我來說，聽起來你被推薦的貸款可能是這些項目之一。
貸款市場是由有關風險的決定驅動的。貸方的貸款產品及其承銷規則本質上是將風險轉化為美元。如果貸方選擇不向某個客戶提供某種產品，那基本上是因為這樣做風險太大。因此，通過以某種方式用現金抵消風險的計劃可以允許貸方提供他們原本不會提供的貸款。
這就是特殊節目發揮作用的地方。通常，這些計劃旨在激勵某些部分人口購買房屋。這是通過補貼貸方編寫這些貸款來實現的。來自這些計劃的資金基本上允許貸方抵消通常與特定個人的特定貸款相關的風險。這些計劃的實際執行方式令人眼花繚亂（有時銀行不持有貸款 - 政府持有。有時贈款計劃直接向貸款提供現金作為偽首付。有時贈款計劃直接提供給貸方的現金，這實際上充當了利率的墊底。有時貸方可以使用資金池作為損失準備金。等等）。
舉個例子，我的信用合作社最近有一個項目，他們獲得了一筆贈款，以鼓勵一部分人購買房屋，否則他們將無法購買。政府有興趣增加特定人群中的房主數量，但顯然不想提供額外風險的貸款，因此贈款用於幫助鼓勵良好的習慣（儲蓄）並抵消風險. 會員需要通過一個典型的貸款申請流程，然後他們需要在一年內每個月向一個特殊的儲蓄賬戶存入一筆定期存款，以表明他們對家庭儲蓄的認真態度，並且能夠預算每個人的資金擁有房屋的月份。如果他們那樣做，贈款計劃在年底與他們的總存款相匹配，作為增加他們首付的一種方式。這些貸款的利率也低於正常水平，信用合作社獲得了抵消折扣的利息補貼。許多參與該計劃的人能夠走進一所擁有可觀資產和合理貸款利率的新房子，而他們卻無法獲得負擔得起的貸款（或根本無法獲得貸款） ) 沒有程序的幫助。這是一個雙贏的局面：客戶在沒有風險的情況下獲得幫助，信用合作社獲得新客戶，當地政府獲得快樂穩定的房主納稅。這些貸款的利率也低於正常水平，信用合作社獲得了抵消折扣的利息補貼。許多參與該計劃的人能夠走進一所擁有可觀資產和合理貸款利率的新房子，而他們卻無法獲得負擔得起的貸款（或根本無法獲得貸款） ) 沒有程序的幫助。這是一個雙贏的局面：客戶在沒有風險的情況下獲得幫助，信用合作社獲得新客戶，當地政府獲得快樂穩定的房主納稅。這些貸款的利率也低於正常水平，信用合作社獲得了抵消折扣的利息補貼。許多參與該計劃的人能夠走進一所擁有可觀資產和合理貸款利率的新房子，而他們卻無法獲得負擔得起的貸款（或根本無法獲得貸款） ) 沒有程序的幫助。這是一個雙贏的局面：客戶在沒有風險的情況下獲得幫助，信用合作社獲得新客戶，當地政府獲得快樂穩定的房主納稅。沒有該計劃的幫助，我們無法獲得負擔得起的貸款（或任何貸款）。這是一個雙贏的局面：客戶在沒有風險的情況下獲得幫助，信用合作社獲得新客戶，當地政府獲得快樂穩定的房主納稅。沒有該計劃的幫助，我們無法獲得負擔得起的貸款（或任何貸款）。這是一個雙贏的局面：客戶在沒有風險的情況下獲得幫助，信用合作社獲得新客戶，當地政府獲得快樂穩定的房主納稅。
這些程序的資格要求通常已經到位，以確保它們用於“正確”的人。這就是為什麼他們通常會有收入上限，或者只對某些郵政編碼或其他限制的客戶開放。
當然，所有這些只是提供了一個背景，您可以在此背景下了解程序如何存在。我們都不知道您提供的貸款是否合法。這就是為什麼你要問一個明顯的問題，
我怎麼知道獲得這筆貸款是否符合我的最佳利益？
實際上，無論貸款是否屬於特殊計劃，答案都是相同的：確保您獨立於銀行告訴您的內容了解自己的財務狀況。確保你知道你能負擔得起什麼，你願意承擔什麼風險，以及如果你將來需要改變事情（即意外賣掉房子），你有什麼選擇。
最後一點很重要。不要僅僅根據您是否負擔得起每月付款來做出決定。確保你了解貸款的“生命”，如果生活給你一個曲線球，你有一個合法的退出策略。忽略這部分決定通常會給人們帶來麻煩。人們藉了一筆他們現在可以負擔的貸款，但在 2 年內他們失去了工作、離婚或他們的配偶去世。現在，他們要麼付不起還款，要麼需要賣掉房子，但發現他們不能輕易做到這一點，因為他們還欠了多少貸款。
從這個意義上說，沒有首付的貸款是有風險的，因為在沒有房屋淨值的情況下，如果在貸款的前幾年發生不好的事情，你很可能會倒掛，尤其是在房地產市場下跌或停滯不前的情況下那個時期。
此外，作為一個小腳註，一些“特殊”貸款不符合要求，這意味著它們不符合典型的承保指南。不幸的是，這使貸方可以利用貸款條款進行破壞性的事情，例如增加提前還款罰款（這在典型的合格貸款中是不允許的）。因此，請確保您閱讀細則並了解提前退出貸款是否存在任何障礙。
因此，第一步是確保您能夠負擔得起貸款，並確保您了解未來的選擇，尤其是在必要時快速退出貸款方面。
這確實是最重要的一步。其次，不過，了解您獲得的“特殊”貸款可能會有所幫助。當您與貸方會面時，詢問他們為什麼提供這些特殊貸款，以及他們如何能夠在抵押貸款方面為您提供超出“規範”的東西。參與合法住房計劃的貸方將很樂意向客戶解釋這一點（這些計劃通常對貸方非常有利，因此他們很樂意宣傳）。或者，您可能會得到一個狡猾的、重定向的答案（這顯然是一個危險信號）。一些不太值得信賴的貸方甚至以一種使他們聽起來合理的方式宣傳他們自己的（可以說是掠奪性的）貸款就像一個合法的程序，但他們不是。我們可能都已經看到我們的網路瀏覽器中添加的點擊誘餌，其中包含類似這樣的文字，*歐巴馬希望每個收入低於 10 萬美元的人現在都可以再融資！*這是一個騙子模仿的好例子！
如果事實證明貸款只是某種騙局，而不是合法的讚助住房計劃，那麼-至少希望您通過閱讀此答案並提出問題已經學到了一些東西。也許您所在地區有另一家貸方確實提供您可以利用的合法貸款。這個故事的寓意是，不要認為 FHA 貸款是唯一的特殊項目。
最後，在一天結束時，如果您有任何不確定的地方，請不要猶豫，與您信任的顧問一起查看文書工作或貸款條款。在美國的一些州，通常會有一名房地產律師參與購房，所以如果你有，你可以要求他們審查文書工作。如果他們在您所在的地區很活躍並且知道該貸方，那麼他們可能能夠從比貸方更獨立的角度解釋該計劃及其含義。花錢請律師看契約聽起來像是在為買房存錢，但買房是一個足夠大的決定，所以在做出任何承諾之前要格外小心。