賺10萬，在紐約能拿到多少房貸？
作為一名程序員，我在紐約市每年的收入略高於 10 萬，並存了 20 萬。我希望在 2019-2020 年的某個時候獲得抵押貸款以在曼哈頓下城購買公寓。
- 我可以負擔多少抵押貸款？
我在看價格大約 800k+ 的公寓，但我不確定我是否可以為此獲得貸款。此外，由於我是自由職業者，我有時不會像 w2 人那樣“始終如一地”獲得報酬。
- 我必須顯示每月存款嗎？
- 如果每隔幾個月我就能拿到報酬怎麼辦？
- 我今年才開始賺這麼多錢，我需要多少年的報稅才能申請抵押貸款？
我可以負擔多少抵押貸款？
以下是如何計算出你能負擔得起多少：
使用任何過多的抵押貸款計算器，插入您現在可以從實得工資中支出多少，您期望的利率是多少（對於現在信用良好的人來說，4.5% 是一個不錯的估計），以及您希望支付多長時間的抵押貸款（10 年？15 年？30 年？）。
需要考慮的其他一些變數：
- 首付 - 您希望至少支付 20% 的首付以避免將 PMI 添加到您的每月付款中
- 稅收和保險 - 這些也將添加到您的每月付款中
- 會費/其他費用
- 您還有哪些其他固定債務支付（學生貸款、信用卡、汽車等）？
64 萬美元（80 萬美元的 80%）的 30 年 4.5% 抵押貸款的每月還款額為 3,243 美元，這對於 10 萬美元的收入來說是非常困難的，尤其是在加上稅收、保險之後, 和其他費用。
一個更現實的目標是將您的付款保持在您實得工資的 25%，即約 1,700 美元，這將是約 330,000 美元的抵押貸款，在約 20% 的首付後，這將是 425,000 美元的公寓9 萬美元。
請注意，您在紐約市的事實在很大程度上無關緊要。曼哈頓下城價值 80 萬美元的公寓的抵押貸款支付與蒙大拿州農村價值 80 萬美元的牧場相同。僅僅因為這就是價格並不意味著你可以神奇地以 10 萬美元的薪水買得起它。
如果我是你，我會想辦法讓這個更實惠：
- 尋找更便宜的住處
- 找一個室友出租（不要分享抵押貸款或所有權 - 將所有內容保存在您的名下並以書面形式記錄）
- 等待，以節省更大的首付和更大的收入。
您的其他問題將需要由為您提供貸款的銀行或經紀人來回答，但您的收入越不規律，您被考慮的風險就越大，這可能會取消您獲得貸款的資格或提高您的利率。
我的建議：租金，除非租金水平高得離譜。
購買公寓有很高的風險。你的多元化很差。您的所有投資都將集中在一個桶中，但您 100% 確定您必須償還抵押貸款。如果漏水導致黴菌問題怎麼辦？如果您對黴菌過敏，您可能會發現您的投資不適合居住。這並不能成為您償還抵押貸款的藉口。
我個人對 2.5 倍於我已扣除稅款的收入的貸款水平感到滿意。當然，您最終可能想償還這筆貸款。該貸款水平包括所有貸款：學生貸款、汽車貸款、抵押貸款。你沒有具體說明你是在稅前還是稅後賺 10 萬。您也沒有具體說明您還有哪些其他貸款。無論如何，即使是稅後而且沒有其他貸款，我建議你不要抵押超過250k。這意味著您最多只能購買 450k 的公寓。
通常，股市的長期回報比不租房而是買房的回報要好得多。不僅如此，從長遠來看，多元化的股票投資組合的風險也低於投資於多元化程度不高的公寓的風險。如果您的公寓所在的區域過時了怎麼辦？如果有模具問題怎麼辦？
所以，重複我的建議：將這 200k 投資於股票（也許沒有一個小的應急基金），租房，做你的工作以獲得報酬，並投資你將要進入股票的額外資金。如果一切順利，也許有一天您的股票價值會上漲（並支付股息），因此您可以負擔得起昂貴的公寓。但是，如果您這樣做，您可能會意識到等待股票增值並支付更多股息並繼續出租是更好的選擇。在那個收入水平上，你很快就會成為百萬富翁。