首次購房者，融資問題
我和我的妻子正計劃在佛羅里達州購買房屋或公寓。我們不知道什麼樣的房產是最好的選擇，所以我們將來不會後悔。我們的月收入在4000美元左右，在不久的將來可能會在5000美元左右，當然可能會更多，但這就是目前的事實。現在我們每個月在紐約支付 1450 美元的租金，我們每個月都做得很好，但我們可以節省任何錢。我們節省了大約 15,000 美元。我認為我們每月支付大約 1200 美元的抵押貸款費用（包括所有其他財產費用，如稅等）會很好，而且從賺取至少 5000 美元的角度來看，仍然有一些可以節省。我不能確定我們會在房子里呆上 30 年，可能不會，我希望我們能在幾年內賺到足夠的錢來買一個更好的房子，所以我想得到一些東西，最多在 10 年內還清、出售或出租。順便說一句，我們還不到 30 歲。所以我的問題是，
- 我應該找房子還是公寓？房子大約 20 萬美元，公寓大約 14 萬美元，一個我會非常滿意的帶游泳池的小房子大約 25 萬美元。公寓很可能會收取一些HOA費用，因此最好只買一個房子，但公寓將來更容易出租或出售。
- 我應該獲得 10 年、15 年、20 年或 30 年的抵押貸款期限？我願意每週或每兩週支付一次，以節省一些利息。
- 我有 15000 美元怎麼辦？我正在考慮支付首付，但最好將其留在儲蓄賬戶中
- 如果我不打算長期留在該物業，是否值得支付本金？把這筆錢存入儲蓄賬戶我可能會做得更好。如果我要買一套更貴的房子，我認為支付任何本金不是一個好主意，因為當我想賣掉房子並償還抵押貸款時，我可能會失去它們。你怎麼看？
我腦子裡想的很多，這就是我現在能想到的。有經驗的人的回答對我有很大幫助。謝謝你。
是的，我認為你是對的。所以我要從我的清單中刪除 25 萬美元的房子。
問題是租金將超過抵押貸款，我不會為公寓支付的費用低於我現在支付的費用。即使我明年再節省 1 萬美元，我也不會改變我的處境，一年後我仍然會尋找同樣有價值的房子，所以我看不出租房的意義。佛羅里達州的房產價值現在增長得非常快，所以我冒著房子要花 21.5 萬美元而不是 20 萬美元的風險，所以即使存了錢，我仍然會在同一個地方。
我想到的另一件事是，如果我要買一個需要翻新的房子並支付最低的首付，我可以進行一些更新，這將為房產增加一些價值。如果價值增加 20% 左右，我能擺脫 PMI 嗎？
我認為我們最好每月支付大約 1200 美元的抵押貸款費用（包括所有其他物業費用，如稅費等）
您可能無法以每月 1,200 美元（包括稅金和保險）的價格購買 25 萬美元的房子。即使以 4% 的利率和 20% 的首付，僅您的抵押貸款支付將是 954 美元，加上稅收和保險，您將超過 1,200 美元。您可能會獲得較低的費率，但即使降至 3% 也只會降低每月 90 美元的付款。獲得更便宜的房子（這也可以減少稅收和保險）是財務上的最佳選擇。
我有 15000 美元怎麼辦？
如果您沒有抵押貸款，我會說將 3-6 個月的生活費用存入應急基金，所以我不會為了獲得抵押貸款而耗盡它。你要麼成為
由於 1) 抵押貸款會很緊張，並且 2) 你無法為首付存錢，我的建議是讓你租房，直到你可以支付 20% 的首付並且每月支付你的 25%實得工資或更少。這意味著要麼您的收入增加（您表示這是可能的），要麼您尋找更少的房子。理想情況下，這將是 15 年期債券，因為您建立股權（並降低利息）的速度比 3 年期債券快得多，但您可以通過支付額外的本金來獲得相同的效果。
此外，很少有人在自己的房子里呆上 30 年——通常認為 5 年是租房和買房之間的分界點。既然你著眼於 10 年的視野，那麼一旦你負擔得起就買房子是有意義的。
當您說“公寓”時，我認為您的意思是“公寓”，因為您正在談論購買。對還是不對？
公寓通常比同等大小和條件的房子便宜，但你必須永遠支付公寓費用。因此，您預先支付的費用較少，但您有持續的費用。
對於公寓，公寓協會通常會進行外部維護，所以這不是您的問題。確切地了解您的責任和他們的責任，但您通常不必擔心維護停車區，修剪的草更少，您不必處理屋頂或外牆等。當然，你是通過你的公寓費用來支付這一切的。
獲得短期貸款有兩個好處：因為您欠錢的時間更短，所以每一個百分點的利息都會減少總現金。1% 的時間是 15 年，而 1% 的時間是 30 年等等。此外，您通常可以獲得較低的短期貸款利率，因為銀行的風險較小：他們只需要擔心 15 年而不是 30 年的利率可能會上漲到哪裡。因此，即使您知道您將在 10 年內賣掉房子並還清貸款，但由於利率較低，您通常支付 15 年貸款的費用要比 30 年貸款少。短期貸款的問題是每月還款額更高。如果您付不起每月付款，那麼任何優勢都只是假設性的。
通常，如果您的首付少於 20%，則必須支付抵押貸款保險。所以，如果你能控制 20% 的首付，那就去做吧，它會為你節省一大筆錢。
每多付一美元的首付，就比你支付的利息少得多。你想保留一個應急基金，這樣如果我可以避免的話，我不會把我有的每一分錢都花在首付中，但你想要你能管理的最大首付。（好吧，人們可以爭論使用閒錢投資股票市場還是其他投資而不是償還抵押貸款更好。完全不同的問題。）
“我不認為支付任何本金是一個好主意，因為當我想賣掉房子並還清抵押貸款時，我可能會失去它們”我不確定你在想什麼。您支付的任何額外的本金，您將在您出售房屋時取回。我的意思是，假設你以 100,000 美元買了一棟房子，在你擁有它的時間裡，你原則上支付 30,000 美元（在定期付款和任何額外付款之間），然後你以 120,000 美元的價格賣掉它。因此，在這 120,000 美元中，您必須償還剩餘的 70,000 美元的貸款餘額，剩下的 50,000 美元用於支付其他費用，剩下的錢都在您的口袋裡。場景二，你買房子10萬，原則付4萬，賣12萬。所以現在你從 120,000 美元中減去 60,000 美元，剩下 60,000 美元。你額外投入了 10,000 美元，但是當你賣掉它時你會得到它。無論您在房子上賺錢還是虧錢，無論您投入多少額外的本金，您都將在出售時以更少的錢取回，這些錢必須用來支付抵押貸款的剩餘本金。