抵押貸款
購買出租（投資）公寓的經濟學
我想弄清楚買一套公寓出租是否是一項好生意。
這些是我到目前為止的數字：
費用
- 財產：150,000
- 首付 (30%) : 45,000
- 利率/年：4%（現在還少，但我相信它會很快上漲）
- 利息：4,200
- 財產保險：100 歐元/年（胡亂猜測）
- 房東電話（由第三方公司負責）：300 歐元/年（另一種猜測）
- 為房地產經紀人尋找租戶而支付的“尋找者費用”：700 歐元 + 23% 增值稅（假設我每年都需要尋找新租戶，但公寓會一直被佔用）
- 物業管理費/年：2400
預計租金：8400 歐元/年
收益 = (租金 - 成本) / 物業價值
收益率 = (8400 - 7861) / 150,000
收益率= 0.36%
這意味著財富淨增加 539 歐元 (150,000 * 0.36%)
這也意味著我投資的自有資本將獲得 1.2% 的收益 (45,000 / 539)
我確信上面的一些數字會非常偏離，但我希望它們能作為範例。
問題：
我真的在這種情況下賺錢嗎？
我住在芬蘭，去年這裡的通貨膨脹率為 3.42%。
- 我應該在計算中考慮通貨膨脹嗎？
我應該考慮“失去機會的成本”嗎？
- 如果是這樣，我可以將它與什麼進行比較？
其背後的想法是在公寓上慢慢積累資本，最終將其重新抵押併購買另一個，從長遠來看，建立一個“公寓組合”。
租金足以支付利息，但我必須補充付款以支付本金。
在這種情況下，我如何計算該投資？
- 我可以支付付款，但這是一個合理的財務決定嗎？
我應該抵押多少年？
當然，收益應該是收益=（租金-成本）/首付？因為你想要相對於你的資本而不是財產價值的收益率。
至於機會成本部分，您可以查看通過政府債券或具有某種政府擔保的銀行賬戶可以獲得的無風險回報率（不確定芬蘭的實際條款是什麼）。
管理費幾乎是你租金的30%，這包括什麼？是否可以自己管理房產，因為這會給您在租金和費用之間提供更大的緩衝。
幸運的是 - 我住的地方不起作用，你在第一年就把錢放在了桌子上。無論如何……
你必須考慮通貨膨脹。這就是收益的來源。不是投資增加（項目價值），而是租金上漲，而您的抵押貸款卻沒有（如果您繼續付款，您在 3 年內不會擁有更多的錢，但可能會收取更多租金）。超過 5 年或 10 年，差異可能會很大。您還償還抵押貸款 - 這不是自由現金流，而是您的資本基礎的增長。儘管如此，一套公寓並不能賺很多;）你需要10+，所以繼續賺取更多的首付。