為什麼銀行將共享建築作為抵押貸款而不是直接融資並出售建築物中的公寓？
這個問題中的數字是針對一個發展中國家的，所以比率可能看起來很高，但我試圖讓它們看起來彼此合理相關以說明這個問題。這個問題還假設“熱”的房地產市場——人們愉快地購買房地產併申請抵押貸款。
所以就有了共享建設協議之類的東西。事情是這樣的：一家大型開發公司開始建造一棟公寓樓，想要公寓的個人可以在建造完成之前將錢投入到建造中，然後一旦建造完成，他們就擁有自己的公寓作為財產並可以出售/租他們或只是住在那裡。
他們的關鍵是他們投入了實際資金，但他們只得到了公寓的承諾，因為很多事情在技術上都可能出現問題，並且可能會發生施工長時間暫停甚至開發商甚至破產的情況。他們還必須在建設完成之前等待，因此他們凍結了他們的錢，不能將其投資於其他地方。這就是為什麼這個共享建設的東西在裡面承擔了一些投資風險。
隨著建設的推進，風險降低。這裡的價格僅供參考。當只有一個建築工地並且還沒有設備時，公寓的承諾可能從 7 萬美元開始，當所有牆壁都在那裡時，可能會上升到 10 萬美元，然後在技術上完成時上升到 13 萬美元 - 電力和電梯都在那裡和工作。然後，開發公司必須聯繫當局並正式註冊建築物的某些部分，將它們變成真正的公寓，一旦發生這種情況，價格很容易達到 15 萬美元。
考慮到這樣的建築物可以在短短兩年內建造和註冊，這意味著一個人可以投資 7 萬美元，然後出售公寓（假設它出售）並獲得 15 萬美元，這意味著大約 45% 的回報率。更好的是，一些投資者不等待完工，而是將承諾賣給想要降低風險的人——當只有一個基坑時，他們支付 7 萬美元，等一年直到它看起來像一座建築物，其他人願意向他們支付 10 萬美元以獲得他們對未來公寓的權利（假設有這樣的人）。它仍然是30％的回報率。
有些人沒有必要的 7 萬美元，所以他們申請抵押貸款。一家大銀行給了他們一筆貸款，他們投資於共享建築，同時開始向銀行償還貸款。建造公寓的承諾成為抵押品。
抵押貸款利率為 10%。投資共享建築的利率約為 40%。一家擁有良好聲譽和足夠透明的大型開發公司看起來比少數可能對工作感到無聊並拖欠抵押貸款的個人更可靠。看起來銀行應該只投資建設，等待建設完成，然後以 15 萬美元的價格出售公寓。相反，它以低得多的利率向個人發放抵押貸款。
為什麼銀行會更喜歡以較低利率向個人提供抵押貸款，而不是以較高利率進行直接投資？
請記住，風險應該與投資回報相關。這意味著在一個高效的市場中，您承擔的風險越大，您應該獲得的回報就越多。這就是為什麼將錢存入儲蓄賬戶現在可能會為您賺取不到 1% 的利息，但隨著時間的推移，將錢存入股票市場的平均回報率約為 7%。當你的意思是“回報”時，你應該非常小心不要使用“興趣”這個詞。在您的文章中，您將資本收益（擁有財產的價值增加）稱為“利息”。這可能在您的腦海中低估了與財產所有權相關的風險水平。
就銀行而言，他們不從事房屋建築業務。他們寧願自己承擔風險，也不願為了解該業務的建築公司完成的許多項目提供資金。銀行有很高的確定性收回資金，因為它的抵押貸款受到財產價值的保護。
高效市場的部分好處是風險會被想要的人“買走”。這意味著風險承受能力低的人（如銀行、固定收入的人、老年人等）可以規避風險，風險承受能力高的人（股票投資者、高收入的年輕人等）可以規避風險。承擔風險以獲得更高的平均回報。
銀行的推理應該提醒您與財產所有權相關的風險：增值不是確定的事情。如果您不了解您的投資風險，您就無法確定您是否已經為該風險獲得了良好的補償。
另請注意，大多數國家/地區都對其銀行製定了法規，限制了可以放置在“高風險”資產類別中的資金數量。通常，這類似於“如果有人在您的銀行存款，您只能將該存款投資於基於債務的低風險資產[即：您可以將客戶 A 存入的資金用於為客戶 B 的抵押貸款]"。如果風險投資開始失敗，這樣做是為了防止金融部門崩潰。
“嗯”級培根回答得很好，問題是風險。進一步解釋，當銀行發放貸款時，該貸款具有一定的法律權利。如果該銀行決定與一家建築公司合作，那麼這些收款權中的許多都將不復存在。在法律體系中，債務與股權的處理方式不同。銀行擅長債務，投資者擅長股權。
我們還通過詢問為什麼銀行不喜歡股權而不是債務來過度簡化它。一些投資銀行也喜歡進行股權交易，因此您一開始可能是一個不准確的假設。