這個出租物業值得保留，還是我應該賣掉？
我偶然成了房東，3年前買了房子，住了10年的房子沒有賣掉。
以下是事實：
- 購買的房屋：200,000 美元
- 剩餘房屋抵押貸款：$ 162,000
- 租賃歷史：3 年，每月 1750 美元
- 租金維護：
第一年 6500 美元的屋頂更換，
第二年〜 3000 美元的電器維護費用，
第三年〜 9000 美元的維修費用（在 3 年房客毀壞房屋內部後）
- 物業管理：175 美元/月
- 稅收、保險、利息：~7500/年
- 房屋價值：~$255,000
- 購買後的家居裝修：我住在那裡時，升級費用約為 15000 美元。甲板、硬木地板、檯面等。
在我看來，我最好在我的股票投資組合中出售和投資收益，但我想听聽其他意見。房子在最後一個租戶之後剛剛完成裝修，所以它處於最佳狀態。我還認為我可以以每月 1900 美元的價格租用它，並且可能會失去物業經理。房子的價值似乎正在升值，但我認為至少需要幾年時間才能達到 300,000 美元的價值。
我希望房子的大部分維護都完成了一段時間，但是今年破壞內部的租戶真的很刺痛（直到結束之前一直是好租戶大約 3 年），讓我覺得我已經完成了對房產的處理.
看起來你已經花掉了你需要花一段時間的大筆資金。您應該讓您的物業管理公司追究前租戶的所有損失。如果他們造成了很大的損失，你不僅限於他們的押金。你的物業管理公司應該告訴你，如果他們值得你付給他們的錢。
無論如何，如果你每年都在這件事上帶來任何形式的利潤，那是值得的，因為你的房子會隨著時間的推移而升值。我已經租了大約 10 年，在那段時間裡，房子的價值上漲了 10 萬美元。因此，只要我的現金流為正或接近，隨著房屋價值的上漲，我就可以通過升值賺很多錢。
話雖如此，如果您不喜歡麻煩，請不要這樣做。
這也取決於你的目的。如果你這樣做 10 到 20 年，你最終會還清房子，並有不錯的剩餘收入以及退休後的積蓄。如果您想要快速獲利，這可能不適合您。但在租金方面，緩慢而穩定確實贏得了比賽。它們可以是您的退休賬戶。
另一件要考慮的事情是在修理和支付維修費用方面更加小心。3000 美元的電器維修費用聽起來相當高昂。你可以把用過的東西放在那裡，如果是出租的話，它不需要是最重要的。在維修工作或更換物品方面獲得更優惠的價格。如果您要更換高端地毯，請不要使用它。假設它每隔幾年就會被丟棄並需要更換。獲得更便宜的東西，您的更換成本會下降一點。
如果您在其中呆了幾年並且正在尋找長期收益而不是快速美元，這是一項有利可圖的投資。
在財務上，很難說，如果您沒有對租戶進行足夠徹底的篩選或只是運氣不佳，那麼額外的成本/麻煩可能會吞噬您的利潤和理智。聽起來您已經購買了很多大件物品，因此您可能會在幾年內以更高的租金滑行，如果您可以沒有物業經理（或至少沒有成本如此高的物業經理），這將是特別有利可圖的很多）。
如果您在出售前最後 5 次中沒有居住過 2 次，則不能申請資本收益豁免，因此您需要將其考慮在內。您還有 3 年的折舊費用，如果你現在賣了。這些都不是交易破壞者，如果您剛剛完成作為房東的工作，那麼請收下您的稅款並繼續前進。
我喜歡將出租物業作為我投資組合的重要組成部分，我認為做房東是一份可以繼續退休的兼職工作。此外，我所在地區的租金利潤豐厚，而且由於預期的高增長，似乎可能會繼續如此。如果您對您所在的地區沒有信心並且對成為房東持懷疑態度，那麼可能是時候保釋了。