如果租金不包括抵押貸款，那麼投資買房出租是個好主意嗎？
背景：
為了受益於我所在地區目前的優惠利率（法國：20 年內固定為每年 1.5%），我正在考慮投資購買出租物業。
我認為未來利率可能會上升，通脹也會是正的。因此，我想盡可能（合理地）提高我的抵押貸款能力。
但是，我對房地產投資還是有點陌生/天真。我最初的想法是，房子的租金應該超過抵押貸款和稅收/維護成本（最好是一些額外的緩衝），這樣房子才能收回成本。
（例如租金是 2000，而抵押貸款是 1500，稅收是 200。）
然而，我也被告知（沒有任何財務參與的人）即使租金不超過抵押貸款，這項投資仍然很有趣。
（例如租金是 2000，而抵押貸款是 2200 和稅收 300。）
我完全可以負擔所需的額外資金*（在範例中：每月 500）*。
問題：
但是“付錢讓人們住在我的房子裡”對我來說幾乎沒有意義。我因此想知道：
如果租金不包括抵押貸款，那麼投資買房出租是個好主意嗎？
子問題：
這個問題的一個變體是以下場景：銀行要求 30% 的首付。
（考慮一棟 1,000 的房子；因此我需要 300 現金。）
然而，銀行承認我實際上並沒有把所有這些錢都花在買房子上，而是將其中的一部分投資到銀行，從而藉到更多的錢。
（例如，我在房子里花了 100 美元，但把另外 200 美元放在銀行的儲蓄/投資組合中——所以我最終實際上在銀行借了 900 美元[因此抵押貸款支付高昂]）
那麼在這種情況下會更有意義嗎？
（我的想法是比較多藉200所帶來的額外成本，看看投入的200是否會產生更多的錢）
為了充分披露，我從未購買過任何真實的狀態，而且我已經支付了大約 5 年的租金。
“我最初的想法是，從房子裡得到的租金應該超過抵押貸款和稅收/維護成本（最好是一些額外的緩衝），這樣房子才能自己買單。 ”
作為最初的想法，這還不錯，但我認為這可能過於短視並且在經濟上不存在。
對於生活在運轉良好的經濟和住房市場中的人來說，通常的前景是租金將支付房屋的所有非特別維護費用。它將提供高於當地資本市場的無風險利率的盈餘收入，可能會因適用的通貨膨脹率而折現，並且只希望是風險溢價。
我將按主題細分這意味著什麼：
- 租金應支付房東應支付的所有維護費用，但不適用於非保險承保問題等極端情況。簡而言之，如果管道時不時地漏水，你應該預料到它，租金應該足夠高以支付它。但是，如果洪水摧毀了房產，而您沒有保險，那麼這就是運氣不佳，您幾乎不應該為此計劃或期望租金會神奇地掩蓋您。
- 你當然可以投資“bons du trésor European”或當地政府發行的任何債券。這些應該為您提供可忽略不計的風險的公平回報。如果租房能給你帶來較小的回報，那麼沒有人會建造或購買房屋出租。
- 這種比較的一個小問題是，鑑於您或您的租戶將對房產進行維護，隨著時間的推移跟踪通貨膨脹率，它的價值可能會增長（儘管房地產市場狀況至少會短暫對這一趨勢的長期影響）。所以實際上，租金減去預期維護成本應該超過無風險利率減去預期通貨膨脹。
- 因為到目前為止的一切都包括潛在的金錢損失（如果目前沒有租戶租用該物業怎麼辦？如果附近建有垃圾場怎麼辦？）和令人頭疼的問題（您如何對不付款的租戶採取行動？您如何有效地執行維護？）雖然投資債券預計將是一種幾乎簡單的無痛體驗，但如果滿足正常條件，您可以從房屋租賃中獲得比債券更好的回報。這種額外的回報就是風險溢價。
話雖如此，“房子自己買單”幾乎不是進入預期租金價值的因素。但我會給你一些常見的情況：
- 在運作良好的市場中，物業的月租價值通常不會超過按揭月供。當租戶佔用房子時，您需要存錢。否則，房貸到期後，為什麼房子是你的，而不是他的？但是，房貸結束後，房產還是要交房租的，久而久之，應該會補償早先投入的錢，收支平衡，然後開始盈利，可能要晚很多才超過機會成本
- 曾幾何時，在巴西，人們對金融體系的信貸可用性很低。這導致抵押貸款的利率很高，但更大的問題是您將很難支付銀行要求的房產的前期價值來為房產融資。那些時候市場運作不佳，但當時確實發生抵押貸款比租金便宜的情況。你很難在法國看到這種情況發生。
- 如今在巴西和許多國家，你可以算一算，如果你支付租金並投資抵押貸款和租金之間的差額，低風險投資組合將積累足夠的資本，以便比抵押貸款名義期限更快地獲得房產. 這意味著由於市場條件（即可供出租和在建的房地產的可用性，以及購買房地產的需求，但出租需求低），預計擁有出租物業將是一項糟糕的投資（儘管該地區的房產價值和需求可能會增長，但租金可能會隨著時間的推移而上漲，政府補貼可能會消失，但這些因素進入了投機領域）。
關於子問題，您需要進行一些模擬，但總的來說，要知道大多數國家的抵押貸款利率超過了您可以在資本市場上建立的任何低風險投資組合的預期回報。主要是因為銀行也可以建立該投資組合（除非您的政府正在補貼房地產信貸）。本段建議做一些重要的事情（進行模擬），但如果你現在還不能做，請注意，當你說*“考慮到利率是未來可能會增加，通脹也將是積極的”*。雖然這是一個合理的假設，但用宏觀經濟學進行投機是一項困難得多的任務。
如果您可以僅使用租金購買房產，那就太好了。事實上，如果沒有人願意租用房產，那就太好了，因為它可以用更少的錢買到。
然而，一個現實的目標是讓租金涵蓋維修、稅收和抵押貸款利息——或者至少是減去通貨膨脹後的利息。如果租金不能支付這筆費用，你最好存錢，直到你可以用現金購買房產。