投資物業資訊資源
我正在考慮購買一些投資物業，但我不知道從哪裡開始。我知道有幾種房地產投資以及與之相關的一系列法律和稅收變化。問題是，絕大多數線上資訊都是由房地產經紀人發布的，而且似乎（因為他們是感興趣的一方）存在嚴重的偏見。我有科學背景並在金融市場工作，所以我想以冷靜的頭腦來處理它，並且不會迴避對此進行嚴格的研究。
所以，問題是——我可以使用哪些資源（網頁、書籍、期刊等）作為我的知識來源來了解這個市場的運作方式並獲得必要的背景？
據我了解，這可能因國家/地區而異，因此我希望看到普遍適用的東西，但也特別適用於澳大利亞。
我個人發現關於房地產投資的“For Dummies”書籍非常有幫助，而且是一本很好的入門書。我發現它們不偏不倚，資訊量很大，列出了基本原則。根據您的知識，它可以為您提供足夠的基礎，以便與銀行/房地產等進行知情對話。
觀察市場一段時間（至少 6 個月）以了解供應商的預期價格和租戶的租金預期，大多數房地產雜誌的背面也會包含郊區摘要。
當您接近購買時，請務必向您的銀行索取您正在查看的房產的 RP 數據報告，銀行通常會免費提供這些報告。
我也為自己列出了一些我一開始就為自己明確的要點：
- 財務目標——無論是高收益、資本收益、稅收減免。這還包括您的購買價格和預期回報等（我正在尋找高收益，我可以離開一段時間）
- 物業目標 - 家庭住宅，單元（我的研究重點是三臥室住宅）
- 區域目標 - 哪些區域可以滿足此標準（我的重點是 Wollongong、Campbeltown 和 Penrith 區域）
這可能會提供一個很好的起點，並真正縮小您的研究選擇範圍，因為對房地產投資的一般研究可能會讓人不知所措。我最終在悉尼西部買了一套 3 床房，到目前為止，它已經很高興地為自己買單了。
與房地產經紀人建立良好的關係，參加許多開放式房屋/拍賣會並與其他投資者交談只會有所幫助。
曾經有人告訴我，如果您參加免費的房地產投資研討會，您將始終學習至少一件事（無論是統計數據、方法論、財務選擇等），記住這一點，始終保持頭腦清醒，把錢包留在家裡，不要’不要註冊任何東西。
在一天結束的時候保持冷靜的頭腦，不要停止閱讀，不要急於求成。
正如 user14469 所說，您必須決定要投資的房產類型。
您是在尋找可能具有較高長期增長潛力（通常距離主要城市 15 至 20 公里）的負負債物業，還是尋找可能具有較低長期增長潛力（通常距離主要城市 20 公里以上）的正現金流物業）。
對於負扣稅物業，您的物業租金將不包括抵押貸款和其他費用，因此您必須通過您的收入來補充它。理論上，您可以從負扣稅中申請對您的就業收入進行稅收減免（主要受益於較高稅級的人），並且房地產的潛在長期增長將長期彌補負扣稅。
如果您追求這些類型的屬性，Michael Yardney 有一些關於該主題的書籍。
另一方面，正現金流物業提供足夠的租金收入來支付抵押貸款和其他成本。他們每週都會將現金放入您的口袋。它們的增長潛力不如更多的內城物業，但如果你堅持主要城市的外圍地區，而不是農村城鎮，你仍然可以獲得不錯的長期增長。
如果您追求這些類型的房產，瑪格麗特·洛馬斯 (Margaret Lomas) 有一些關於該主題的書籍。
我的偏好是現金流為正的屬性，以及 user14469 提到的一些領域。我個人投資於彭里斯及周邊地區。
對於負扣稅的房產，您通常必須用自己的收入來補充房產，並且通常必須等待房產價格上漲，以便您在房產中建立資產。然後，這允許您為額外的股權再融資，以便您可以將其用作存款來購買其他房產或補充您的收入。問題是，如果你經歷了一段低增長、停滯或負增長的時期，你可能需要等待相當長的時間才能讓你的資產大幅增加。
有了正向負債的房產，您每週都會從房產中獲得淨收入，因此不要使用您的其他收入來補充房產。因此，您可以更快地購買更多房產。即使房產經歷了一段低、停滯或負增長的時期，您每週仍然可以獲得額外收入。從長遠來看，這些房產也會上漲，您將受益於被動收入和資本收益。
我也同意 user14469 關於在您要購買的區域進行至少 6 個月的研究。參觀開放式房屋，參加拍賣，與房地產經紀人交談並了解該地區。這種研究將擊敗您從網站、書籍和雜誌獲得的任何資訊。您會發現，當房產進入市場時，您會知道它的價值以及您可以在低於要價的情況下提供多少。
另一件要考慮的事情是何時購買。由於創紀錄的低利率（低於 5%），大多數人現在都在澳大利亞購買。這導致房地產市場需求增加，價格穩步上漲。很多人在這個時期買房，利率在5%的時候買得起，但隨著樓市和經濟升溫，利率開始上升，他們發現利率上升時很難買得起房。 7%、8% 或更高。
我個人更喜歡在利率上升和接近高點時購買。在這段時間裡，沒有人願意用六英尺長的桿子去碰房產，但所有在利率低得多的時候買房的業主都發現很難繼續還款，所以他們把他們的房產推向了市場。最終需求低迷，供應增加，導致價格下跌。在此期間很容易找到便宜貨並談判較低的價格。由於利率將接近或處於高位，經濟將開始放緩，因此用不了多久利率就會再次開始下降。如果您能以 8% 的價格購買房產，您肯定能夠以 6% 或更低的價格購買。另外，您會在價格週期的低點或附近買入，
盡可能多地向他人閱讀和學習，但最終要自己決定自己喜歡的房產類型和區域。