投資 50,000 美元現金或借 100,000 美元並獲得抵押貸款？

我存了 50,000 美元，現在要付 760 美元的房租。我所有的親戚都告訴我要抵押貸款，這樣我就不會“把錢花在房租上”，但我只是不喜歡負債累累並且不能很快搬家的想法。我今年 28 歲，沒有孩子或女朋友，所以我可以為所欲為。

那麼在建立財富方面，哪一個更好：

1. 以 50,000 美元現金購買小型物業（零售或工業），我可以以 300 美元/月的價格出租，或淨價約為 275 美元/月。這是 6.6% 的投資回報率，不包括資產增值（過去 50 年左右平均每年大約 3%？）。也免債。作為這裡的額外好處 - 我可以使用該房產為另一處房產獲得貸款嗎？或者這不是貸款的運作方式？

摘要：

* $275/月 - 新房租金 * 125 美元/月 - 資產增值（我計算正確嗎？似乎太多了 - 50000*0.03/12=125） * - 760 美元/月 - 我的租金 總計：

-$360/mo

2. 獲得抵押貸款，這樣我就不會“把錢花在租金上”：

• 我欠債20年
• 50,000 美元的首付
• 房產價值 150,000 美元，我借了 110,000 美元，最終支付了 175,000 美元。225,000 美元，包括首付。
• $663/mo mortgage

摘要：

* -$663/mo - mortgage * -$100/mo - property taxes, maintenance * 414 美元/月 - 淨值 (663*(110000/175000)=414 對嗎？) 總計：

-$349/mo

從這些粗略的計算來看，我的現金流似乎會驚人地相似，但我不確定這兩種選擇將如何影響我在 10/20/30 年的淨資產？

還有哪個選項可以讓我現在處於更好的位置來進行房地產投資？

我可以使用該房產為另一處房產獲得貸款嗎？或者這不是貸款的運作方式？

擔保貸款通常不是這樣運作的。您可以在出租物業上獲得抵押貸款，但銀行很可能會詢問您為什麼要獲得貸款（以確定是否是因為您處於財務困境中）。你也可以用抵押購買第二處房產（我也不推薦）。

獲得抵押貸款，這樣我就不會“把錢花在租金上”：

正確的。相反，您將“扔掉”利息和其他費用（稅金、維護費等​​）。人們犯的一個常見錯誤是假設整個抵押貸款支付是“以股權支付自己而不是向房東支付租金”。這是部分正確的。您確實建立了資產，但所做的只是將一種資產（現金）轉化為另一種資產（房屋資產）。你不會僅僅通過抵押貸款來積累任何財富。**你通過收入或投資來積累財富。借貸通過利息破壞財富。

414 美元/月 - 淨值 (663*(110000/175000)=414 對嗎？)

不，這是不正確的。利息是根據到期總金額和利率計算的，因此隨著您償還抵押貸款，利息會減少。在抵押貸款開始時（比如 4%），您的利息將為(110,000 * 0.04 / 12) = 367. 您的其餘款項將用於支付本金。隨著本金的償還，您支付的利息部分也會減少。

如果你滿足於租房，那就繼續租房。如果您想用現金購買租金並賺取更多收入，那就這樣做吧。如果你想投資其他東西，那就去做吧。將抵押貸款與“投資”掛鉤會限制您對投資的用途，並增加風險。

引用自：https://money.stackexchange.com/questions/104172