如何知道負現金流出租物業是否是一項好的投資？
我對投資和投資物業的概念完全陌生。我對出租物業和負現金流進行了研究，但不清楚如何實際衡量某項投資是否是一項好的投資。另外，大多數例子都考慮買房子，不要假設你已經擁有房子並支付了結賬、首付等。
我目前在德克薩斯州奧斯汀附近以 274K 的價格購買的新建房屋有 15 年的貸款（還剩 14 年），首付 10%。
我正在全國范圍內搬到一個可能有 100-150k 30 年貸款的房子，但不知道我是否應該出租我現在的房子或賣掉它（房地產經紀人認為我可以以 290K 的價格出售並支付房地產經紀人的費用以獲得我想要的東西去年支付）。
我目前也有大約 60K 的債務（學生貸款、汽車和信用卡）。
我認識的每個人都說要賣掉它，因為我有債務對我不利，這將是一個負現金流，但據我所知，奧斯汀地區正在升值 5%，在 14 年內，我最多可以有償離家帶來大量資金或以大量價格出售。
抵押貸款是 2500 美元，租金約為 1900 美元，租賃管理公司每月約為 250 美元。目前每月約有 1100 美元用於抵押貸款的股權，600 美元用於稅收，其餘用於利息。
有人可以指導我如何開始投資房地產並衡量某件事是好主意還是壞主意（我收到的所有建議都來自不投資租賃的人）。
首先，要獲得另一筆抵押貸款的批准，您的債務與收入比率通常必須低於 43%。因此，要以您目前的抵押貸款獲得 15 萬美元的貸款，您需要每月總收入在 7,500 美元左右，不包括您的 6 萬美元債務，例如，如果您在 6 萬美元上到期的每月付款為 500 美元/月，您需要每月總收入收入約 8,600 美元。他們不會計算您的潛在租金收入，他們通常只計算約 2 年後租金收入的約 70%。
如果您沒有大量的應急基金，您可能很快就會遇到麻煩，您需要準備好應對空置/租戶不付款和意外維修的時期。市場低迷可能會讓您的租金陷入困境，同時也會壓低租金，讓您在租金和抵押貸款之間留下更大的差距來支付每月費用。
就租金而言，管理公司通常會花費很多成本而沒有太大的價值，除了尋找租戶外，他們只是打電話給當地公司以解決問題，然後你買單。如果沒有可觀的現金流，就很難證明管理公司的成本是合理的，但是當你住在離出租屋不遠的地方時，也很難避免支付管理費用。我個人不建議從長途租賃開始，但這並不意味著它不能工作。
奧斯汀可能會在一段時間內成為高增長地區，但不能保證。如果您有可觀的儲蓄和收入，那麼可能值得嘗試將房子作為出租屋出租，但有 6 萬的學生貸款/汽車/信用卡債務，您似乎不太適合關於風險。
簡單的規則是把你所有的成本加起來，把你所有的收入加起來，然後從收入中減去成本，得到淨收入。然後將淨收入除以投資金額得到回報率。
原則上很簡單。一個小問題是通常有很多數字，很難跟踪所有數字。在談論計劃中的未來投資時，您可能不會想到可能出現的所有相關數字。更大的問題是，許多數字是事先不知道的，只能估計。
例如，您說您所在地區的市場正在上漲，因此您可以在幾年內出售房屋以獲得可觀的利潤。但如果這沒有發生呢？如果破產了，您的財產的市場價值暴跌怎麼辦？等您的所有成本和收入。
你承認會有負現金流，所以唯一可行的方法是，如果在未來的某個時候現金流轉為正。我認為您的想法是市場價值會上漲，因此您可以出售房屋以獲得可觀的利潤。或者您可以還清抵押貸款，從而減少您的開支。或者租金可能會上漲。等等。
我擔心你可能嚴重低估了負現金流的程度。你有沒有考慮過你可能有很長一段時間沒有租客，所以你仍然要支付抵押貸款，你必須至少支付一些最低限度的水電費來保持電燈和管道在冬天不會結冰，必須付錢給別人在沒有收入的情況下修剪草坪並進行其他小保養。
維護是出租物業的一項重大成本。從排水管堵塞到爐子或交流電故障，您可能會負責維修，這些小（和主要）維護問題可能會源源不斷地出現。
你可能會得到一個破壞這個地方的租戶。我有一個租戶造成了 10,000 美元的損失。當然，你可以起訴他們。祝你好運。