如何在沒有過度風險的情況下逐步投資房地產？
我認識了大約 8 年的朋友最近向我徵求意見，我不知道如何回應。我變得好奇，決定看看其他人是否可以參與進來。
背景：他和他的妻子共有3筆抵押貸款。M1 還剩下大約 4 萬美元，該物業用於安置一個親戚，免租金（他們對此表示滿意）。M2 還剩約 35 萬美元，該物業已出租，租金收入與抵押貸款相匹配。M3 的價格約為 26 萬美元，用於最近購買的主要住宅。
兩人都有工作，在每月支付 M1+M3 後，可支配總收入合計約為 2500 美元。他們大多有典型的中產階級開支：汽車和大學貸款支付（“每月幾百”）、公用事業、手機、典型的家庭維護。據我所知，他們參加了雇主退休計劃。他說他們還為“未雨綢繆”預留了大約 1 萬美元。
他的基本策略是通過逐步收購房地產來積累財富。
然而，他擔心承擔過多的債務，並且不確定如何繼續投資可再生能源，同時控製過度暴露於債務的風險。
問題：
- 抵押貸款債務是否太高？出租物業處於火熱的可再生能源市場，因此可以很容易地以大量資產出售。但是，他們更願意保留它。
- 他們能負擔得起另一筆抵押貸款嗎？金額是多少？（例如，他們正在考慮用 5 萬美元購買一間可以出租的小木屋）。
- 理想情況下，他們應該每月存入多少現金？（提供目標並證明）
- 除了把現金放在一邊，還有什麼好的資金用途可以確保資金升值並超過通貨膨脹並為退休增加一筆不錯的獎金？
- 他們目前處於 30 年代中期。如果他們今天可以製定一項關鍵戰略或決定來幫助他們“提前”退休（例如，50 年代中期），那應該是什麼？
個人建議，以及任何閱讀/自我教育的資源將不勝感激。謝謝你。
抵押貸款債務是否太高？出租物業處於火熱的可再生能源市場，因此可以很容易地以大量資產出售。但是，他們更願意保留它。
鑑於目前的收入，沒有壓力。然而，在沒有任何其他流動 [現金/接近現金] 資產的情況下，將所有東西都鎖定在抵押貸款中是相當高的。即使房地產創造了資產，這些也是高度非流動性的投資。對此類投資有債務是有風險的；如果沒有其他投資。現在基本上一切看起來都很好，但如果發生危機，解除抵押貸款債務是耗時的，如果它迫使出售，它將抹去任何收益。
他們能負擔得起另一筆抵押貸款嗎？金額是多少？（例如，他們正在考慮用 5 萬美元購買一間可以出租的小木屋）。
我想他們可以。但他們應該嗎？或者分散到其他資產，如股票等。
除了把現金放在一邊，還有什麼好的資金用途可以確保資金升值並超過通貨膨脹並為退休增加一筆不錯的獎金？
共同基金 / 股票 / 金條 / 401K 或其他此類退休計劃。
他們目前處於 30 年代中期。如果他們今天可以製定一項關鍵戰略或決定來幫助他們“提前”退休（例如，50 年代中期），那應該是什麼？
這種觀點基於……這取決於“他們的生活方式是什麼”以及他們退休時希望他們的“生活方式”是什麼。他們應該考慮保存足夠的語料庫，以提供相當於退休費用的年收益率。