我究竟如何從我的財產的直線折舊中受益？

我有一處出租物業，並且一直在大量閱讀有關直線折舊的資訊，但我不太了解它是什麼以及如何從$4,092.92稅收季節的減稅中受益？扣除後，這是否意味著我實際上可以從 IRS 獲得一些錢？如果我確實從 IRS 獲得了一些錢，這會增加我的年化淨收入嗎？

下面的一些資訊，以防萬一

我的年化總收入是$9,900

支付所有費用後，我的年化淨收入為$878.52

我的年化淨營業收入是$5,481.60

做完我的計算後：

生命週期價值 =80%

年 = 27.5

購買價格 =$72,500

(LTV * 購買價格) / 27.5 =$4,092.92折舊

如果您需要更多資訊，請需要我知道。

您可以從折舊中受益，因為它會減少您的應稅收入。折舊的基本現金價值是折舊乘以邊際稅率=現金收益。

在稅收季節，我如何從我的 4,092.92 美元扣除中受益？

• 它將減少您的應稅收入。如果 5,481.60 美元是您在折舊前的應納稅所得額（注意：NOI 和應納稅所得額不一樣。我只是將其用於說明目的），並且 35% 是您的有效稅率（為簡單起見，我假設邊際稅和有效稅相等)，那麼您將支付 1,918.56 美元的稅款。扣除折舊後，您的稅款為（5,481.60 美元減去 4,092.92 美元）乘以 35% = 486.04 美元稅款。折舊節省了 1,432.52 美元的稅款，這等於第一行中的基本公式，折舊乘以稅率 = 現金價值。

扣除後，這是否意味著我實際上可以從 IRS 獲得一些錢？

• 折舊只是這個問題的一小部分。如果您有正的應稅收入，那麼 IRS 退稅的相關問題是您是否多繳或少繳了當年的稅款。在上面的範例中，如果您最終欠稅 486 美元，但您全年向 IRS 支付了 1000 美元，那麼您將獲得 514 美元的退款。如果當年只向美國國稅局支付了 200 美元，那麼即使有折舊，您仍將欠他們 286 美元。如果您當年的應稅收入為負數，那麼您將只欠該年 0 美元的稅款。

如果我確實從 IRS 獲得了一些錢，這會增加我的年化淨收入嗎？

• 並非如此，淨收入是一個會計概念，總是在實際稅後計算。如果您因稅收過多而錯誤地計算了淨收入，然後獲得了退款，那麼您可能需要使用實際支付的稅款更新您的會計並獲得新的淨收入。但是，基本上，如果您的淨收入在稅後發生變化，那是因為您計算不正確，而不是因為 IRS 退稅確實會影響淨收入。

引用自：https://money.stackexchange.com/questions/146457