對於已經有足夠現金買房的人來說，在利率高的時候等待並抵押不是更好嗎？
與媒體的普遍看法相反，我認為以更高的利率進行抵押貸款可能更有意義的原因是：
- 幾乎所有的抵押貸款都可以由借款人收回。因此，如果您以高利率抵押貸款，那麼借款人將始終擁有重新協商更好利率的額外權利，以防萬一利率下降。當抵押貸款的利率處於歷史低位時，借款人不太可能利用這一機會。
- 根據歷史數據，市政債券套利（通過“做空”您的抵押貸款和“做多”市政債券）在高利率環境中看起來是一個更好的機會，因為這兩種收益率之間的比例利差較低，並且可以利用更多的稅收節省。雖然，正如答案之一所指出的那樣，大多數市政債券也是可贖回的，但據我所知，這些規則不如抵押貸款那麼好（例如，市政債券再融資只能在以前指定的日期發生）。
舉個例子，讓我們回到 1990 年。抵押貸款利率接近 10%，市政債券收益率為 7.5%。假設您的儲蓄賬戶已經有 100,000 美元，而房屋價格為 100,000 美元。
如果你願意，你可以用現金買房。但是，您也可以抵押並將現金投資於市政債券。
現在，如果你將這筆錢投資於收益率為 7.5% 的市政債券，並以 10% 的利率抵押 100,000 美元，那麼，假設 30% 的聯邦稅和 10% 的州稅：
- Muni 債券的稅前利息支付為 7,500 美元。由於市政債券在聯邦和州一級免稅，因此稅後收入仍將保持在 7,500 美元。
- 從抵押貸款稅前支付的利息為 10,000 美元。由於抵押貸款付款在聯邦和州一級可以減稅，因此稅後約為 6,000 美元（假設 30% 的聯邦稅和 10% 的州稅）。
這意味著早在 1990 年高利率環境下就有 1,500 美元的市政債券套利機會。
現在可以在 1990 年之後出現以下情況：
- 如果利率下降，那麼您可以為抵押貸款再融資並減少支付利息。Muni 債券的利息支付將保持不變（假設借款人無法贖回）。
- 如果利率保持不變，那麼您可以繼續利用 1,500 美元的套利機會。
- 如果利率繼續上漲，那麼您仍然可以繼續利用 1,500 美元的套利機會。
我在這裡想念什麼？我腦海中閃過的一些事情：
- 我是否錯誤地估計了市政債券的違約風險？還是由於當時可能不同的稅法而高估了 1990 年的稅後收益率？
- 我假設買家已經有足夠的現金買房。如果買方沒有這筆現金，那麼他就不能再進行市政債券套利了。儘管我認為這在一定程度上暗示了處於低息環境中的人們接受抵押貸款並不是因為“這在經濟上有意義”，而是因為“他們出於對錯失的非理性恐懼而行事”。
- 時代變了，這樣的市政債券套利在 2018 年將不再可能，因為如果抵押貸款利率回到 10%，那麼這次市政債券將僅保持在 6%（例如，因為市場變得更有效率並減少了套利機會）。在這種情況下，其他債券怎麼樣？
- 還有什麼我可能會失去的嗎？
更新#1（解釋抵押貸款再融資的好處）：
我上面描述的套利交易可以被視為三條腿交易，其中
- 第一站是實物房屋（您做多這條腿，希望以比您購買時更高的價格轉售您的房屋）；
- 第二條腿是市政債券（你也做多這條腿，因為擁有收益率高於目前利率的債券是件好事）；
- 第三條腿是抵押債務（你做空了這條腿。一旦你擺脫了這條腿，你就不再有債務義務了）。
第二條腿和第三條腿的市場價值與利率一起移動並相互抵消（因為一個是空頭，另一個是多頭）。通過授予借款人再融資的權利，他基本上可以消除第三短腿的任何損失，但貸款人必須接受該借款人將不再為他的抵押貸款支付高利率。
不。
該計劃的漏洞在於，不僅債券存在一些小風險（Orange County 1994？），而且債券發行人也可以像抵押貸款持有人一樣在利率下降時進行再融資。
原答案：
是否有一些風險足夠低且收益高的投資機會值得抵押您的主要住宅並不取決於絕對利率，而是取決於收益率和抵押貸款利率之間的差異。
還有什麼我可能會失去的嗎？
我不能談論市政債券套利，但這篇文章引起了我的注意：
從抵押貸款稅前支付的利息為 10,000 美元。由於抵押貸款在聯邦和州一級是可以減稅的，因此稅後支出約為 6,000 美元。
許多人沒有從抵押貸款利息扣除中獲得全部利益。例如，我發現我準備的一份申報表中支付了大約 10,000 美元的抵押貸款利息，總的逐項扣除額僅為 15,000 美元，當年的標準扣除額為 12,600 美元（已婚），因此 1 萬美元的抵押貸款利息只使他們受益600 美元（聯邦，所以與州有關）。
從我所看到的情況來看，這是非常典型的，根據新法律，從逐項列出中受益的人會更少，這使得利息扣除比以往任何時候都沒有價值。您可以扣除多少抵押貸款利息也有限制（截至 2018 年僅從前 75 萬美元的抵押貸款債務中扣除利息）以及高收入家庭的逐項扣除。可能是中間的最佳選擇，但不能僅僅因為它是可扣除的就假設全額扣除利益。