購買抵押財產的平等股東的公平方法是什麼？
TLDR：
購買抵押財產的平等股東的公平方法是什麼？
現在的情況：
- 我和我的伴侶以及她的父母已經在一塊土地上進行了抵押。據了解（僅限口頭協議），我和我的伴侶“擁有”一半土地，而她的父母則“擁有”另一半。
- 押金為土地成本的 1/3，由各方平攤。
- 從那以後，我們定期以平衡的方式支付抵押貸款，利率可以兼顧利息和部分本金。
- 土地估價已經提高，如果它以這個價格出售，我們會拿回我們的押金，並且實際上已經將我們的抵押貸款還款存入了一個低息儲蓄賬戶。
- 我合夥人的父母參與其中，是為了讓我們在土地所有權方面更上一層樓，併計劃在他們退休時偶爾住在那裡（我們計劃在這塊土地上建造）。由於生活的變化，他們不再有生活在那裡的計劃，實際上只是在幫助我們。雖然我只是在猜測，但他們可能在財務上證明這是一項長期投資。
- 我伴侶的父母的財務狀況不再穩定，我們認為在財務上分開並“買斷他們”是謹慎的做法。
這樣做的公平方法是什麼：
- 如果需要考慮父母/子女關係的人際關係維度。
- 在沒有的情況下。
（應該有區別嗎？）
我們看到的選項：
- 向他們支付到目前為止的押金和抵押貸款的總和？
- 支付他們一半的估值？
還有什麼方法？
是的，我們應該事先考慮到這一點！雖然我和我的伴侶討論過，但我們沒有和她的父母交談。
我搜尋了類似的問題，其中有幾個，但是它們要麼處理更複雜的案例（付款分配不均），要麼它們是相關的，但由於沒有提供足夠的資訊而沒有得到答复。
向他們支付股權估值的一半是在離婚或類似情況下使用的公平方式。通常這是通過出售財產並分割收益來完成的，但您當然可以在你們之間同意簡單地買斷它們。在這種情況下，任何一方都可以對估值的高低提出異議。銷售簡化了這一點，因為銷售價格變成了估值。
您通過查看目前本金與原始估值的比較來計算權益。因此，如果最初的估值是 15 萬美元，你們每個人存入 2.5 萬美元，借入 5 萬美元，然後將 5 萬美元減少到 3 萬美元。你們每個人將在原始貸款中擁有 45,000 美元的股權。這將是最初 15 萬美元的 60%。您將欠原始貸款 6 萬美元。因此，如果目前估值為 20 萬美元，那麼你們每個人將擁有 7 萬美元的股權（14 萬美元的一半）。你會為你伴侶的父母支付 7 萬美元的份額。
Equity = Current value - remaining loan $140k = $200k - $60k這是兩對的總贏率。在您的情況下，他們將擁有其中的一半（因為他們已經支付了一半的付款）。
向他們支付他們投入的費用也是合理的，也許還有某種利息。利息將涵蓋您未支付的利息，因此它將等於銀行收取的利息。簡單的例子，假設每月復利 3%（每月 0.25%）：
Month Payment Interest Balance January $10,000 $10,000 February $1000 $25 $11,025 March $1000 $27.56 $12,052.56您可以將其放入電子表格中進行計算。
如果第二種方法多於第一種，您會傾向於使用第一種（估值）。如果第二個小於第一個，如果他們想幫助你，你可以使用它。如果他們目前短缺，這仍然會給他們一筆錢。
您通常會為抵押貸款再融資，以便他們的名字不再出現在上面。您將增加借入的總金額，以便您可以買斷它們。因此，如果股權目前是三分之二，那麼當你購買他們的一半時，它可能會下降到三分之一。您可能應該平均分配費用。
回到前面的例子。你欠你伴侶的父母 6 萬美元的貸款和 7 萬美元。因此，您將為抵押貸款再融資 13 萬美元，並從 7 萬美元的股權開始。如果兩對平分，則 2 萬美元的費用將變為 14 萬美元和 6 萬美元。
估值是獨立交易法。償還他們投入的東西是家庭成員可能會互相幫助的那種事情。
財務上最公平的方式是出售房產並平分收益。
如果您（還）不想出售該物業，那就更棘手了。在您出售之前，利潤只是紙面利潤，因此此時它不會給您任何實際資金來分割。採取這種觀點，並考慮到您伴侶父母的初衷是讓您在擁有房屋方面領先一步（即他們不期望房地產投資回報），您可以說他們已經放棄了他們的貢獻的美元價值，並且它的機會成本。
從這個角度來看，財務上公平的資金回報將是連同利息交回他們的貢獻。
話雖如此，但在相當廣泛的範圍內有一個爭論：
- 什麼都不回報：這是一份禮物（但除非這是你伴侶的父母真正提供的，否則這是在對你友善的人面前吐口水）；
- 返還出資：家庭內對非投資事項不收取利息；
- 返還現金+合理利息；
- 返還現金+其賬面利潤份額；甚至
- 不考慮他們貢獻的美元價值；相反，為他們的需求做出自己的貢獻。您的貢獻甚至可能超過他們提供的（或不提供）；公平的意義在於，當他們有經濟保障而你卻沒有時，他們會慷慨地提供幫助。
你選擇哪一個很大程度上取決於你和你的伴侶與她父母的關係的性質。根據您在問題中所寫的內容，我的印像是，對他們來說重要的不是數量，而是實際和有意義的貢獻。既然他們的財務狀況發生了變化，那麼考慮回報您已經做得很好了。