我應該在我們的財產中獲得多少份額
2012 年，我的兄弟、媽媽、爸爸和我以 349,000 美元的價格購買了 10% 的房產。我支付了最多的首付，10,000 美元。
我們的抵押貸款約為每月 1,600 美元，每年的房產稅為 2,500 美元。我在 2015 年搬了出去。所以我的兄弟和我的父母繼續支付抵押貸款，但我的名字仍然在那處房產上。
不幸的是，我父親於 2018 年去世，我們決定談談我們的股份。截至目前，根據該地區最近出售的房產，該房產的價值約為 750,000 美元。截至 2018 年 4 月的剩餘抵押貸款餘額為 337,000 美元。我哥哥借了 60,000 美元，所以在我父親去世前它增加到了 400,000 美元。今年，即 2020 年，剩餘的抵押貸款餘額為 370,000 美元。所以我的問題是，如果我們將份額分成四份，我應該得到多少份額？
自 2015 年以來我沒有住在那裡，我是否仍然有權獲得與我兄弟相同的百分比？從一開始我的首付金額最高，你計算的百分比和其他人一樣嗎？
這裡涉及到許多不同的現金流——正的（即資本收益）和負的（即住在房子裡的每個人的租金，並支付給**所有擁有所有權權益的人）——不同的人有不同的比例每個人的份額。有多個開始日期，這些不同的現金流與手頭的問題相關。好消息是，聽起來您對這些日期非常確定，並且實際金額已確定。這將其中很多變成了簡單的現金流分析，任何註冊會計師都應該能夠在睡夢中進行。
它可能會變得粘稠的部分是他們（你的家人）在那段時間裡住在房子裡，而你住在其他地方。在這種情況下，他們將欠您以公平的市場價格為該房產支付的租金，並且與您在該房產中的所有權比例相同。這是因為他們獲得了您的投資收益（首付），而您放棄了通過將這筆錢投資於其他地方而可能獲得的潛在收入。將其稱為“租金”很麻煩，並且容易引起負面情緒，因此如果您將其作為現金貸款來談論，您會更容易進行對話。
請注意，他們無法使用您在房產上獲得的資本收益來抵消他們欠您的金額。有幾種方法可以解釋這一點：
- 首先，也是最直接的：資本收益與投資收益（即利息）不同。如果您將這筆錢用於其他目的，則出售房屋的意外之財並不能抵消您可能獲得的投資收入損失的機會成本。
- 他們還從自己的投資中獲得了資本收益。他們沒有更多的權利為了他們自己的利益貶低你的收益，就像你僅僅因為你喜歡它而簡單地拿走他們的一部分收益一樣。
- 您住在其他地方的事實無關緊要：他們不會追溯支付您的租金。相反，除了持有不支付利息的非流動資產所承擔的機會成本外，您還自掏腰包支付了租金。
- 您的投資使他們在房子裡度過的時間成為可能，但他們必須在精神上將您與這筆錢分開。這和銀行貸款沒什麼區別。
您需要將您兄弟的 60,000 美元貸款與房子的價值和您父親所做的改善分開。房子的欠款仍然是 349,000 美元，而不是 400,000 美元。即使你父親直接用這筆錢將房產價值提高到 750,000 美元，你的兄弟也無權因貸款而獲得更多的收益。他有權獲得的是未償餘額加上任何欠利息，期間。這就是貸款的運作方式。
此外，你的兄弟現在欠你媽媽的錢，因為她很可能繼承了你爸爸的財產份額和債務。她如何支付它對你們每個人現在在房子中擁有的比例所有權利益沒有影響。當她去世時，如果仍有部分貸款未償還，您的兄弟將能夠在您分割剩餘資產之前從遺產中收取剩餘餘額，這樣會減少您的總價值從你媽媽的遺產中收到。在任何情況下，它都不會改變你們每個人在財產中的比例權益，因為。它。是。分離。
這些情況總是很困難，記住你正在和家人打交道是件好事。試著同情，但也要設定每個人都必須這樣做的期望。你們都應該得到公平的對待，你們都應該得到公平的份額。如果您真的認為其他人還不夠成熟，無法客觀地解決這個問題，並且您不確定所涉及的財務數學，您可以聘請註冊會計師。一個好的人將能夠使用完善的方法為您提供整個情況的準確細分，並以一種應該讓每個人都感到他們受到公平對待（不一定很高興）的方式解釋所有細節。除非事情真的有爭議，否則我會跳過律師；您（或您的會計師）可能會知道事情是否已經到了需要律師的地步。