我應該在一處房產上投入更多資金並儘快還清還是保留現金？
我已經存了一大筆錢來支付我最終想付清並用作租金的房產的首付。假設是房產價值會隨著時間的推移大幅上漲，因為我打算在一個很好的位置購買。
我想知道我是否應該
- 盡可能多地支付財產並嘗試盡快還清 - 或
- 盡可能少地投入，並嘗試將剩餘的現金用於其他地方（例如幾年後的第二個房產）。
抵押貸款利率相當低——所以我正在爭論該走哪條路。在我的城市（加拿大多倫多），房產價值仍在快速上漲，所以幾乎要等 10 年才能買得起第二套房產。
我今天對物業的使用有點困惑。這個地方現在是你的個人住所，以後會變成出租（在還清抵押貸款後）嗎？它的確有所作為。
如果你能買房子，而 100% LTV 貸款的成本不到可比租金的 125%……那麼買房子，盡可能少地投入自己的現金，並儘可能延長條款。Scott W 在很多方面都是正確的。抵押貸款的“成本”是付款的稅後成本，當這筆錢用於管理良好的投資組合時，從長遠來看，它應該會做得更好。不要試圖獲得巨大的收益，因為這樣做會增加你最終變得更糟的風險。
如果您以 4% 的稅後成本借錢並賺取 6% 的稅後成本……您最終會領先並積累財富。絕大多數最富有的人利用這種套利來繼續積累財富。他們有足夠的錢來償還抵押貸款，但選擇不這樣做。2% 的 200,000 美元是每年額外的 4000 美元。以 7% 的利率複合…… 20 年後加起來達到 18 萬美元…… 不完全是零錢。
投資賬戶中的資金可在您需要時取用。房屋淨值資金不是，回報率為零（通貨膨脹之前），除非通過銀行的另一筆貸款，否則無法獲得。如果你失去了工作，而你的房子接近還清但還沒有，你可能會遇到嚴重的流動性問題。
現在……如果 100% 抵押貸款的成本超過可比租金的 125%，那麼應該沒有交易。你正在尋找一個糟糕的投資。只是租用更便宜更好。我不在乎現在價格是否上漲。價格四處走動。僅僅因為加拿大到目前為止沒有看到像美國那樣的價值下降並不意味著它不會在未來發生。如果可比較的租金不能為投資者帶來可觀的利潤空間，那麼價格就是泡沫且不可信，您應該通過租賃而不是購買來降低每月成本。你可以在“租金”中節省的每月 350 美元加起來相當於每年 4000 美元的套利。
對於租賃，只有當您可以在沒有槓桿的情況下進行購買並且仍然獲得 10% 或更高的 CAP 率（稅後、保險和其他固定成本後的回報率）時，您才應該扣動扳機。這樣，如果租金下降（這也是很有可能的），您將損失部分利潤，但不是全部。如果您利用該物業，您很有可能會因租金下降而虧損，並且您必須用不存在的現金流來支付抵押貸款。
我知道有人會說，“但是約翰，出租房地產的 10% 上限？這在這附近是不可能的。” 情況可能就是這樣。在某個地方是可能的。我有客戶在亞利桑那州、新墨西哥州、阿爾伯塔省、密歇根州甚至加利福尼亞州購買房產，他們正在尋找 10% CAP 利率的房產。它們確實存在。他們只是不是無處不在。
如果您想為租賃情況增加槓桿以提高回報，那麼請了解風險。以槓桿劍為生的人，死於槓桿劍。在美國這裡，房地產市場上到處都是那些認為自己可以駕馭這把槓桿劍的人的屍體。這是一個血腥，醜陋的混亂。