是否存在超出購買公寓或房屋不再有意義的價格點？
我現在處於一個非常令人沮喪的境地。我已經積累了相當數量的現金和股票價值。然而，我和我的妻子仍然住在我們奧地利小鎮的一個租來的小公寓裡，我們在那裡支付了相當高的租金（每月 600 歐元的租金，沒有任何額外費用）。我們一直計劃購買新的或二手的公寓，或者如果可能的話，買房子，但自 2004/2005 年以來，奧地利的房地產價格一直在上漲，以至於為了獲得即使是小型的家庭友好型公寓，我們必須支付大約 300,000 歐元，小房子甚至從 400,000 歐元起。
當然，目前的利率非常低。但是，固定利率貸款的最長期限為 20 年。我們計算出，如果我們想支付目前的租金加上每月 100 歐元（700 歐元）作為每月貸款還款，我們將能夠獲得大約 150,000 歐元的 20 年期貸款，這是我們需要購買的金額的一半一間帶兒童單人臥室的小公寓。這意味著即使我有可觀的積蓄，我們也買不起只為一個孩子（帶一間兒童臥室）的家庭友好型小公寓。
在這一點上，問題出現了——買一套公寓居住是否有意義，或者現在是繼續租房並等待房地產市場降溫的更好選擇嗎？順便說一句，我們地區的稅後、養老金和醫療保健後的月收入中位數為 2,200 歐元。像這樣的中位數收入如何仍然讓房屋變得如此昂貴？
有兩種方法可以查看這個問題。最簡單的是粗略且現成的近似值，即您應該願意以可比房屋年租金的 20 倍左右的價格購買房屋。以每月 600 歐元的租金計算，如果您考慮購買的地方與您現在居住的地方相當，那麼合理的價格約為 144,000 歐元。如果您正在考慮購買的地方是您現在居住的地方的升級版（例如更大或更好的位置），您可能希望以市場租金代替您目前租金的新地方，但原則是相同的。基於這種粗略的近似，與租賃相比，購買看起來非常昂貴。
另一種看待它的方式是通過貼現現金流的鏡頭。這個想法是您獲取目前和未來成本和回報的流，將它們全部貼現以獲得現值（成本為負，回報為正），然後將它們全部加起來以獲得淨現值，如果成本大於收益，則為負數，如果收益大於成本，則為正數。
要進行此計算，您必須選擇“貼現率”，這是衡量未來回報相對於目前回報的價值的衡量標準。貼現率沒有單一的“正確”值，但 3% 或 5% 之類的數字很常見。
您目前有一個每月付款流（600 歐元/月），如果沒有任何變化，將無限期地繼續 (*)。您正在考慮購買一棟需要每月支付 700 歐元/月的房屋，為期 20 年，再加上一筆聽起來像是另外 150,000 歐元的預付款。最後，您將擁有某天將出售的資產，可能在大約 30 年後（或者可能更早，這是您必須猜測的另一件事）。
計算現值並不難，但有點繁瑣。您可以使用計算器將數據輸入並得出答案，或者您可以使用我上面連結的文章中的公式進行一些程式。
不過，從上面的數字中，我們可以對計算結果做出一些猜測。買房需要一大筆預付款，加上比繼續租房更大的月供。所以，如果你的房租是靜態的，你就必須在還清之後在房子裡住相當長的一段時間，或者房價要升值很多，才能出人頭地。如果你的房租上漲，那麼你可能會早點出來，但在我看來仍然沒有希望。即使您的租金每年上漲 5%，但直到第 4 年，您的租金才會高於您正在考慮的抵押貸款付款。你需要一些關於升值的非常樂觀的假設，以便在不到 10 年左右的時間裡購買更划算。
因此，總而言之，粗略的近似表明租房是更好的選擇。由於您必須猜測的所有未知數，貼現現金流更加模糊（現在您明白為什麼人們已經開發了近似值和經驗法則），但它似乎大致同意 5% 規則。最後，很難將這樣的決定簡化為數字，因為買房涉及很多無形因素，但您認為房價相對於您所在地區的租金非常高的直覺似乎大體上是正確的。
(*) 你的房租將來可能會上漲，但話又說回來，你想買的房子的價值也會上漲。如您所見，這些計算涉及大量估算。
在 Gerd Kommer（Kaufen oder Mieten 等）的各種書籍中，您嘗試進行的計算在德國語境中進行了一些詳細的闡述，這主要適用於您的情況。我鼓勵你閱讀它。他的最終結果是，在大多數情況下，考慮到目前市場，假設您將租金和抵押貸款之間的差額存入 ETF 或類似投資，在大多數情況下，租房在財務上比購買更為謹慎。
這有很多原因，從奧地利對租房者非常友好的環境到全球投資市場。回答您關於這是如何發生的問題：房屋被許多投資者認為是一種安全的投資，因此與債券回報大致相關（簡化）。這意味著 2.5% 的總回報率（或房地產投資者傾向於用 40 倍的說法）被認為是不錯的，大致相當於長期債券的略微負回報，並且對未來租金上漲的預期也被計入其中. 如果你想在 20 年內還清你的房子，你基本上是在假設回報率在 5% 的範圍內，這比目前市場所承受的要高得多。最終結果是，中等收入家庭在那種環境中真正擁有一個地方可能並不可行。
正如您所暗示的那樣，市場是否會降溫，至少在人口統計學觀點之外是一個猜測問題。我傾向於說，一旦嬰兒潮一代大部分人去世，它就會消失，但是對於你來說，這對於你明智地等待來說太遙遠了。