我評估房地產投資與 ETF 投資的方法是否正確？
有人問我，在 10 多年的時間裡，房地產投資相對於 ETF 的表現如何。我的金融素養極低，上週才知道ETF的概念。我試圖分析擺在我面前的情景。你們能告訴我我下面的方法是否正確嗎？如果我忽略了重要的考慮因素？
我做的第一件事是在 Google 中找到這個公式：
CurrentValue = Principal*(1+Rate)^Years我想根據增長率比較不同的情景。所以我重新設計了這個公式：
Rate = (CurrentValue/Principal)^(1/Years) - 1現在我想為房地產投資計算一些數字。我今天房子的價值是 60 萬美元。我在 2007 年以 25 萬美元的價格買下了它。在市場崩盤之後，我本可以在 2008 年以 20 萬美元的價格買下它。這兩種情況的費率如下所示：
House2007 = (600/250)^(1/12) - 1 = 7.57% House2008 = (600/200)^(1/11) - 1 = 10.50%接下來，我將與我考慮投資反映道瓊斯指數的 ETF 的被動投資方法進行比較。我看到2007年股票價值高達13408美元，2008年低至7062美元，今天是24388美元。這給了我：
DJI2007 = (24388/13408)^(1/12) - 1 = 5.11% DJI2008 = (24388/7062)^(1/11) - 1 = 11.93%對標準普爾500做同樣的事情，我得到了這些
SP2007 = (2633/1526)^(1/12) - 1 = 4.65% SP2008 = (2633/797)^(1/11) - 1 = 11.48%似乎房地產與 ETF 的利率是可比的。這是從理想化的性能標準來看這些場景的正確方法嗎？有沒有我忽略的實質性考慮？這是否意味著人們期望房地產投資和 ETF 投資具有可比性是很普遍的？
旁注：我想對於房地產投資，您的本金不是流動的。但是通過被動 ETF 投資，您的本金是流動的。房產讓您有機會產生租金收入。被動ETF投資產生的收入不能與租金收入相媲美？
您的方法的某些方面很好，但其他方面則不然。
我為你感到高興，你的房子在這個時間框架內獲得了收益。這個結果對你來說是獨一無二的，或者至少在該國某些地區是獨一無二的。當您說“一項房地產投資”時，您是指這個特定的投資，還是您試圖比較它？
就股票而言，您忽略的是再投資股息。道瓊斯指數和標準普爾指數的失敗在於它們沒有給出任何關於總回報率的暗示。您需要通過另一種方法獲取此數據。容易找到。
就財產而言，財產價值的增加是財產的持續價值中的較小者。在一個精心挑選的地區，租金每月約為房產價值的 1%，例如，如果投資者每月能獲得 2,000 美元的租金，他就會有興趣以 20 萬美元的價格購買房屋。您忽略的另一個大問題是持續費用。房子有財產稅、保險、維修和其他保養。
最後，我建議您查看Case Shiller 房價指數，該指數顯示長預售屋價會跟踪通貨膨脹，僅此而已。長期來看，房價往往在一般通脹和工資通脹之間徘徊。換句話說，隨著時間的推移，實際工資接近增加。另一方面，長期來看，經通脹調整後，股票上漲了 7% 左右，而且這種趨勢不會持續下去是沒有合乎邏輯的理由的。（請記住，任何高於工資增長的短期住房增長實際上都不能無限期地持續下去，因為這樣的增長水平會使住房很快變得難以負擔。供求關係不容忽視）