房地產

我擁有的股權越少,出租會更好嗎?

  • August 10, 2021

假設我有一個有一定淨值的房產,其餘的按揭,我想知道我應該賣掉它還是出租它。

我可以想到三種情況。為簡單起見,我不考慮估值、貶值、稅收或固定成本(結算等)。

情景 1:我出售房產,還清抵押貸款,並將其餘部分(我建立的股權)投資於多元化投資組合。我通常可以知道我的預期長期回報是多少。當然,我擁有的股權越少,投資增長就越小。

場景2:時間快進幾年。我還清了房貸,把房子出租了。我可以很容易地計算增長百分比,並將其與投資我的一般投資組合進行比較,看看出售或出租是否或多或少有意義。

場景 3:我在還清抵押貸款之前就開始租房。假設我能得到超過每月還款的房租,租客基本上是在支付我的房貸,為我建立資產,我還剩下一些錢。這個差異每個月都是固定的,所以每個月它在我擁有的資產中所佔的比例較小,而且每個月都在增長。

基本上就是這樣。不管我如何看待這些數字,我發現我擁有的股權越少,我獲得的投資百分比就越大!

如果我能從理論上說服我的銀行給我一筆 100% 的無預付款貸款,讓我只支付利息,我可以獲得無限的投資回報,因為我獲得了非零回報零投資。

當然,這是不可能的,但數字表明,首付款越低,每月還款越少,用於股權的租金越少,我的投資回報就越大。

這是正確的,我的分析有什麼缺陷?儘管這些數字描繪了一個故事,但我發現我擁有的錢(股權)越少,回報就越大,這有點違反直覺。

是的,你投入的越少,你的回報就越大,但你的風險就越大。更少的股權意味著你有更高的債務餘額(根據定義),這意味著更大的債務支付。因此*,如果您可以以高於抵押貸款(以及稅收、保險、維修等)的價格租用它,並且如果*您每個月都有一個租房者,那麼是的,您可以領先一步。但這一切都存在風險。假設它沒有出租 6 個月?假設您需要降低租金以保持租金,並且必須彌補抵押貸款的差額。假設空調壞了,您需要支付數千美元來更換它?

無論是否有抵押貸款,所有這些情況都可能發生,但抵押貸款會增加您的風險,因為無論您是否有收入,每個月都*需要付款。*因此 6 個月沒有租金收入可能會迫使您出售(或錯過付款並讓銀行取消抵押品贖回權)。

您實際上是在藉錢進行投資,這增加了槓桿率,從而使雙向回報倍增。所以收益更大,但損失也更大,這增加了風險。

7 年前,我買了一套 3 戶住宅(即一棟包含 3 套出租公寓的建築)。購買和全面裝修後的成本為 180,000 美元。

我通過寫出我的 HELOC(房屋淨值線)的支票來為此提供資金。我可以用你的方法做數學計算,我把今天的目前價值和現金流除以零,祝賀自己獲得了無限的收益。但這將忽略實際存在的風險。對我來說,這是我自己的資產,是我的房子擔保的貸款。在你的情況下,

如果我能從理論上說服我的銀行給我一筆 100% 的無預付款貸款,讓我只支付利息

這是關鍵。如果你能以某種方式做到這一點,設置為無追索權貸款,即如果事情向南,銀行不會追隨你,你將獲得無風險的財富。或者至少,對你來說沒有風險。無論哪種方式,您沒有任何風險的事實並不能使回報無限。根據您的數學計算,除以權益的想法,我想您是對的,最好擁有最高的持續貸款,利息僅用於最大槓桿。正是這種槓桿作用使得投資出租物業比購買自己的房屋更有利可圖,即使只是因為出租公寓的空間往往比郊區的房子少得多。

引用自:https://money.stackexchange.com/questions/144150