我擁有的股權越少，出租會更好嗎？
假設我有一個有一定淨值的房產，其餘的按揭，我想知道我應該賣掉它還是出租它。
我可以想到三種情況。為簡單起見，我不考慮估值、貶值、稅收或固定成本（結算等）。
情景 1：我出售房產，還清抵押貸款，並將其餘部分（我建立的股權）投資於多元化投資組合。我通常可以知道我的預期長期回報是多少。當然，我擁有的股權越少，投資增長就越小。
場景2：時間快進幾年。我還清了房貸，把房子出租了。我可以很容易地計算增長百分比，並將其與投資我的一般投資組合進行比較，看看出售或出租是否或多或少有意義。
場景 3：我在還清抵押貸款之前就開始租房。假設我能得到超過每月還款的房租，租客基本上是在支付我的房貸，為我建立資產，我還剩下一些錢。這個差異每個月都是固定的，所以每個月它在我擁有的資產中所佔的比例較小，而且每個月都在增長。
基本上就是這樣。不管我如何看待這些數字，我發現我擁有的股權越少，我獲得的投資百分比就越大！
如果我能從理論上說服我的銀行給我一筆 100% 的無預付款貸款，讓我只支付利息，我可以獲得無限的投資回報，因為我獲得了非零回報零投資。
當然，這是不可能的，但數字表明，首付款越低，每月還款越少，用於股權的租金越少，我的投資回報就越大。
這是正確的，我的分析有什麼缺陷？儘管這些數字描繪了一個故事，但我發現我擁有的錢（股權）越少，回報就越大，這有點違反直覺。
是的，你投入的越少，你的回報就越大，但你的風險就越大。更少的股權意味著你有更高的債務餘額（根據定義），這意味著更大的債務支付。因此*，如果您可以以高於抵押貸款（以及稅收、保險、維修等）的價格租用它，並且如果*您每個月都有一個租房者，那麼是的，您可以領先一步。但這一切都存在風險。假設它沒有出租 6 個月？假設您需要降低租金以保持租金，並且必須彌補抵押貸款的差額。假設空調壞了，您需要支付數千美元來更換它？
無論是否有抵押貸款，所有這些情況都可能發生，但抵押貸款會增加您的風險，因為無論您是否有收入，每個月都*需要付款。*因此 6 個月沒有租金收入可能會迫使您出售（或錯過付款並讓銀行取消抵押品贖回權）。
您實際上是在藉錢進行投資，這增加了槓桿率，從而使雙向回報倍增。所以收益更大，但損失也更大，這增加了風險。
7 年前，我買了一套 3 戶住宅（即一棟包含 3 套出租公寓的建築）。購買和全面裝修後的成本為 180,000 美元。
我通過寫出我的 HELOC（房屋淨值線）的支票來為此提供資金。我可以用你的方法做數學計算，我把今天的目前價值和現金流除以零，祝賀自己獲得了無限的收益。但這將忽略實際存在的風險。對我來說，這是我自己的資產，是我的房子擔保的貸款。在你的情況下，
如果我能從理論上說服我的銀行給我一筆 100% 的無預付款貸款，讓我只支付利息
這是關鍵。如果你能以某種方式做到這一點，設置為無追索權貸款，即如果事情向南，銀行不會追隨你，你將獲得無風險的財富。或者至少，對你來說沒有風險。無論哪種方式，您沒有任何風險的事實並不能使回報無限。根據您的數學計算，除以權益的想法，我想您是對的，最好擁有最高的持續貸款，利息僅用於最大槓桿。正是這種槓桿作用使得投資出租物業比購買自己的房屋更有利可圖，即使只是因為出租公寓的空間往往比郊區的房子少得多。