如何激勵房地產經紀人給我找便宜的房子
我正在尋找要買的房子。我認識的大多數房地產經紀人都代表賣家。這意味著他們獲得了一定比例的售價。這意味著他們有動力提供更昂貴的房屋，而對於特定的房屋，他們有動力提供買家願意支付的最昂貴的價格。
作為買家，我想與房地產經紀人達成協議，這將激勵他們為我找到便宜的房子（當然，在我想要的附近和大小）。
我可以告訴他們“我想要在 X 位置和 Y 大小的房子，價格最多為 Z”，但他們會有動力向我提供價格正好為 Z 的房子——他們不會試圖與賣方談判獲得更便宜的價格。
我想也許可以向經紀人提供，而不是支付他們例如總售價的 2%，我將支付他們例如 Z 和銷售價格之間的差額的 20%，其中 Z 是我的最高預算。在法律上，可以達成這樣的協議。我的問題是：這樣的交易合理嗎？您是否有過以買家身份進行此類交易的經驗？也許還有另一個對買方更好的協議？
在美國，房地產經紀人可以充當“賣方代理人”或“買方代理人”。我認為您在美國所說的“經紀人”我們稱為“買方代理”，這可能只是術語上的差異，從您的文章中聽起來概念是相同的。我是從美國的角度回答的，如果在以色列的背景下某些事情沒有意義，請告訴我。
在這裡，每個人通常會獲得售價的 3% 到 3.5%（至少在我所在的國家/地區）。所以是的，買方的代理人有動機獲得更高的價格，即使這違背了他應該代表的人的利益。
另一方面，買方的代理人有強烈的動機以您認為可以接受的價格找到房子。如果您願意支付的絕對最高金額是₪1,000,000，而他一直向您展示價格為₪1,500,000的房屋，那他只是在浪費時間。（當然，他也在浪費你的時間，但我們假設他不在乎。）（我不知道以色列今天的房價是多少，只是在編造數字。）
假設他有兩套房子可以給你看，一套在你的價格範圍內，一套沒有。如果他先給你看，你就可以買，我們很快就會得到他的佣金。如果他給你看第二個，你可能不會買，他會得到零。如果他一直向你展示高於你的價格範圍的房子，他就是在做一堆他永遠不會得到報酬的工作。
從您的角度來看，最糟糕的情況是，如果您認為自己期望並準備支付 1,000,000 到 1,300,000 英鎊，然後您告訴經紀人，他的動機是專注於高端市場，也許甚至推一點。但是，如果他展示的房子正好在你的範圍內，那麼你會很快購買，他今天可以獲得 30,000 英鎊，而不是試圖推動你走高，這樣他可能會在幾個月內獲得 39,000 英鎊。額外的 ₪9,000 是否值得幾個月的額外工作？可能不是。
就個人而言，我從來沒有遇到過房地產經紀人試圖推動我購買比我說我準備支付的更貴的房子。至少我沒有註意到。也許他們非常熟練，我沒有意識到他們正在這樣做，比如向我展示完全破敗的垃圾場，直到我決定我願意支付更多。
至於您的具體建議：我不知道房地產經紀人是否願意從他們的標準契約中協商替代交易。我從來沒有嘗試過做這樣的事情。是的，這將激勵他找到可能的最低價格。可以說，這會產生一種不正當的動機，讓你僅僅因為它們便宜而向你展示質量非常低的房子。還有一個問題是，他沒有動力向您展示處於或超過您規定的最大值的房屋，因為他的佣金為零。（如果稍微超過一點就否定？）
我對上一棟房子所做的就是告訴房地產經紀人，我想先看看價格低於 $X 的房子。如果我找不到我喜歡的東西，我會再高一點。由於沒有告訴房地產經紀人我的最高限額，我勸她不要立即去爭取最高限額。至少那是我的理論。
從您的個人資料中，我看到您在以色列。這個過程可能與美國不同。
在美國，代理商通常很樂意與買家合作。畢竟，當我列出房子時，我所在的州和其他地方都有潛在的買家。您能做的最好的事情是首先安排好您的融資。銀行將能夠告訴您您能負擔多少以及他們將藉給您多少。如果您聯繫代理並告訴他們確切的價格範圍、您感興趣的區域以及其他細節（例如臥室數量等），該代理應該很樂意找到適合您要求的房屋。
顯然，一個列出百萬美元房屋的代理商，整天忙於這些房屋，不會想要處理尋找價值 20 萬美元房屋的買家。但最終，房地產經紀人也不是都在掛高端，還有人在搬小房子。通常，辦公室會有一個呼叫中心，不那麼忙的代理人會接聽電話，希望能找到一個能帶來銷售的客戶。這是一種方法。另一個是口耳相傳。只需詢問與您一起工作或交往的其他人是否認識一個好的經紀人。就我而言，我很樂意得到這樣的推薦。