在評估多戶型房地產投資時，我應該在多大程度上信任賣方的費用和收入數據？
我正在學習投資多戶型房地產（公寓）。我了解評估多戶型房產的一些關鍵數據，例如 CAP 率和現金回報率。
所有這些計算都依賴於賣方提供的歷史收入和支出數據。賣家應該有動力以最有利的方式描繪他們的財產，以便他們能夠獲得最優惠的價格/
是什麼讓他們不捏造這些數字？我如何真正知道入住率、租金和費用與他們所說的一樣？
特別是費用似乎很容易降低，無論是通過故意欺騙還是誠實，只是由於不同的所有者有不同的選擇。
例如，同時也是水管工或承包商的業主，或者有一個電工兄弟或其他人的業主，可以自己做很多工作，或者以折扣價完成大量工作，從而導致費用明顯低於其他業主，這可能導致更有利的 CAP 率。
我理解這使得多戶家庭投資成為潛在的好機會的另一面：通過更好的管理（包括自己做事，或做出可以證明增加租金的改進），您比目前所有者擁有更好的優勢（您希望如此）。
大多數投資者是否只是接受賣方的歷史費用和收入數據作為福音真理？
如果事實證明它們與現實存在重大差異，是否有任何追索權？
例如，如果業主說入住率為 95%，但購買後您發現這個數字被誇大了怎麼辦？
或者您發現賣方在出售前提供的數據中未包含一筆重大的硬美元支出？
或者您發現賣家自己以零人工成本進行了重大維修？
買者自負和所有這些……但你應該相信你被告知的任何事情嗎？這是您真正需要做自己的功課並得出自己的結論所需要的所有東西嗎……例如，如果您看到的所有其他類似大小和年齡的房產都有較高的費用，您會走開嗎？
我認為您需要根據您自己（或您的付費專業人員）對物業的檢查來預測未來的費用。例如，如果所有冰箱和洗衣機/乾衣機都使用了 20 年，那麼您可以預期在不久的將來必須更換其中的很多。
您通常在多長時間內獲得評估房產的數據？例如，如果所有設備都在 3 年前更換，那麼前 12 個月的設備維修和更換成本將非常低，再次導致更有利的 CAP 費率。
這是一個例子： http ://www.ballard10.com/page2.html 雖然公用事業、稅收和保險可能是值得信賴的確切數字，但“雜項”。每年 1600 美元的費用似乎很可疑。它必須包括 100% 的維護費用。不得不更換一些電器，處理屋頂的洩漏，或者做一些油漆，這個數字將膨脹數千美元。
知識就是力量，尤其是在房地產領域。其他人都是為了自己。
需要估計維修？付錢給某人（他們不會在執行中解決任何問題），讓他們花時間看看有什麼大問題。
想確定入住率？索取租賃協議和取消的支票。獲得證據，而不是承諾。
所有者想要做的就是以他需要的任何價格/條款/速度的組合將其出售給您。然後它就是你的，疣和所有。
雖然您可能無法從賣家那裡得到這些，但您可以從他們前幾年的納稅申報表中索取附表 E 表格。
為什麼會有幫助？這裡發生了兩件事。
- 賣方有動力以最有利的方式向您展示該物業。這意味著顯示盡可能多的利潤。他們在了解披露文件的目的的情況下做出這一選擇。這意味著他們有動力稍微調整數字。
- 賣方有動機以最不利的方式向 IRS 展示該物業。賣方希望向 IRS 顯示損失，以便他們可以最大限度地減少稅負。這通常是在考慮出售該場所之前的幾個月甚至幾年內，在沒有考慮賣方潛在評估的情況下送出的。沒有人真的在想“嘿，如果我賣掉我的房子，我今年應該多交稅，這樣我就可以說服潛在買家它比它更有利可圖”。這是真實性的另一端。
如果這兩組數字相同，您可以相對確信自己沒有被騙。
如果它們不同，那麼真相可能就在它們之間。理想情況下，我會根據您在附表 C 中看到的價格來協商價格，除非賣家可以說服您自送出退貨以來發生了重大變化。（維修、市場調整、翻新等）。在這裡使用你的判斷。
話雖如此，我認為很難讓賣方向您展示他們的日程 C，因為這很可能表明他們的財產比他們披露的利潤低。
他們越努力隱藏它，披露的數字就越有可能具有誤導性。特別是如果您提議讓他們編輯與歸檔中無關項目的其他屬性有關的任何其他資訊。
如果他們沒有大驚小怪地向您展示附表 C，這將向我表明他們沒有什麼可隱瞞的。