房屋重建和拆除
我在一個非常方便和有利可圖的地區擁有半英畝土地，並且已經擁有多年了。我還欠我的抵押貸款，我的房子狀況良好。我的家庭正在迅速超越它。在我們地區建造新社區的房屋建築商完全把你搞砸了，所以我不會那樣做。我想在我的後院建一個家，同時住在我現在的房子裡，然後拆掉現在的房子。我將如何獲得貸款？我在建築商業和工業以及一點住宅方面已經有 15 年了，所以我不關心技術，一個親密的朋友會是我的“總承包商”
老實說，如果您現在的房屋狀況良好，那麼從財務上講，您會過得更好，而不是拆除它。
在我看來，您的選擇：
在你的房子上建造一個擴展。這應該會更便宜/更快，這是一件很常見的事情，你不應該在獲得貸款時遇到麻煩。
建造新房子，搬家，然後出售或出租你的舊房子。這裡的好處是你可以通過這種方式獲得很多錢，儘管你確實無法進入你的前院。
在不同的地段建造新房子，然後出售或出租你的舊房子。這要花更多的錢，但是一旦你賣掉/租了你的舊地方，你就應該把它拿回來，因為由於額外的土地，它應該更有價值。（這也讓您有機會重新評估您目前的位置，如果您願意，可以搬到更方便的位置。）在很多地方建房子也是很常見的事情，您應該不難找到貸款。
不過，總的來說，拆除一棟完美的房子並不是一個經濟上合理的決定。
你的字面問題是，
我將如何獲得貸款？
最終，您必須與您所在地區的貸方交談才能回答這個問題。我從來沒有聽說過建築貸款可以涵蓋您所描述的確切情況（沒有一些其他因素，例如先細分地段或先展示舊房子），但這並不意味著它不存在。
也就是說，我可以看到一些障礙：
- 分區和後退要求可能會使在地塊上選址第二個家變得非常困難，具體取決於您目前的家在哪裡。半英畝並不大，你可能會發現實際上沒有另一個結構可以去的地方，除非現在的房子被一直推到一個角落，而你要一直在另一個角落建造.
- 您當地的分區甚至可能不允許在一個地塊上設置第二個（大到可以居住）結構。許多地方政府不喜歡在一個住宅稅地塊上擁有多個獨立的單戶住宅，因為該物業基本上變得無法銷售（有多少人在購買主要住宅時想同時購買兩套房屋？不多）。
- 細分將避免不被劃分為多個住宅的問題，但根據場地佈局可能會很困難 - 例如，如果您沒有足夠的道路臨街面讓兩個住宅都有自己的車道等。
- 你必須為第二個家安排水、電和下水道。如果您在化糞池或井上，請參閱第 1 條（如果您還必須為第二個井或第二個化糞池尋找空間，那麼您將更不可能有空間放置第二個家）。
- 貸方不會希望您目前的抵押貸款完好無損，因為這意味著他們無法獲得新建築的第一位置留置權（同樣，除非您細分）。如果你有足夠的資產，你可以考慮在第一所房子的房屋淨值貸款上進行建設，但是一旦你準備好拆除第一所房子，這會給你帶來問題（這樣做會破壞你的抵押品）現有的抵押貸款和 HE 貸款）。
根據您在現有房屋中擁有的資產，這可能是一個阻礙：貸方不會希望以某種方式放貸，導致他們的未償餘額在任何時候都超過財產的價值。項目（或之後）。您需要一筆足夠大的貸款來償還目前的抵押貸款，同時也為建設提供資金。所以，基本上你需要抵押兩套房子，但你最終只會得到一套房子。銀行如何評估價值以確定 LTV？他們無法根據評估中包含兩個結構的價值的任何方案進行評估，如果您要拆除舊的（因為在第一座房屋被拆除後，您可能會倒置）。他們不能僅根據一所房子進行評估，除非您擁有大量資產，因為那樣您就不會
最終，最直接的解決方案可能是細分，並按照典型的建築貸款流程在新地塊上建造新房子（就好像它是任何隨機地塊，但恰好就在你現在的房子旁邊）。這使您可以從借貸的角度分別對待新家和舊家，從而使一切變得乾淨整潔。請注意，您必須能夠償還第一套房子的抵押貸款，然後才能（合法地）將其拆除，否則銀行可能會加速抵押貸款（基本上，讓您陷入困境）立即支付全部餘額）。因此，在與貸方交談之前，您可能需要與您所在市的分區或規劃部門交談。
另外，作為腳註，聽起來您正計劃使用朋友作為“總承包商”。如果通過將其包含在引號中，您試圖表明您打算自己完成大部分工作，但在文書工作上卻有他的名字，那麼在尋求建築貸款時，請注意您如何向銀行描述這種安排。貸款人往往害怕自建隱藏為“是的，我的伙伴是總承包商，眨眼眨眼”。