競爭性市場分析何時必須推斷每英畝的價格和每平方英尺建築的價格？
我想在舊金山灣區農村買房，我正在嘗試自己進行競爭市場分析。
不幸的是，在我找到一所我感興趣的房子的地區，我找不到許多其他類似的最近出售的類似房產。因此，我試圖通過推斷其他最近出售的具有不同土地面積和不同建築面積的物業的數據來推斷為該物業支付的“公平價格”。
基本上，我已經創建了方程系統，對於每個最近出售的房產，我都在系統中添加了一個方程：
4,311*x+1.47*y=$2,050,000 ... house 1 4,000*x+45.21*y=$3,850,000 ... house 2 4,300*x+1.22*y=$1,950,000 ... house 3然後我試圖獲得x的近似值，它是每平方英尺建築物的隱含值。y是每英畝土地的隱含價值。這些屬性看起來非常相似，我已經扔掉了那些最近被改造或需要大修的東西。
但是，我認為我的方法存在兩個問題
- 它有兩個未知變數。我相信我應該首先用變數x來求解方程組，變數 x是每平方英尺建築物的價值。**所以我的第一個問題 - 是否有一個數據庫可以讓我獲得有關 1990 年建造且上次在 2000 年改造的一平方英尺建築物的成本資訊？或者也許我可以使用新的建築成本並在我希望改造房屋時減去按比例分配的改造成本？**很難從權威來源獲得每平方英尺的二手建築價格數據。
- 一英畝土地的隱含價值顯然取決於我願意購買多少英畝土地。**根據我願意購買的英畝數，我應該使用什麼函式來調整每英畝土地的適當價格？**根據最近出售的房產，每英畝的邊際面積似乎都變得更便宜了。
僅供參考，我在六個月前看的房產以 360 萬美元的價格上市。然後掛牌價跌至 280 萬美元。賣家在最新的 280 萬美元的掛牌價上為我提供了近兩位數的折扣，但即使應用了這個折扣，它似乎仍然有點高。因此，我正在嘗試自己做 CMA。
如果我們假設您的方程式與現實相符（價格的主要驅動因素是房屋大小和地塊大小，並且價格是房屋大小和地塊大小的線性函式），那麼您’有 3 個方程和 2 個變數，因此有很多技術可以得出近似解。最簡單和最常見的方法是進行線性最小二乘近似。這使預測值和觀察值之間的差的平方和最小化。您可以手動或在 Excel 中執行此操作，也可以使用各種線上計算器。
當我將您的方程放入 Wolfram Alpha 時，它會返回近似解
x = $460.38 y = $44,430當然，你的方程式只是對現實的粗略指導。如果一個是 1950 年代的原始建築，而一個剛剛改建，那麼一平方英尺的空間並不完全等於另一個。由於種種原因，一英畝的土地並不完全相等——第 20 英畝的邊際價值不如第 1 英畝的邊際價值高，有很多成熟樹木的土地比第 1 英畝更有價值同一塊土地有幾株幼苗，一些土地具有商業價值，一些土地具有風景價值，等等。這些東西往往很難量化，所以很難從遠處說你的效用函式應該讓效用隨著 y^0.75 的增長而增長，以解釋額外英畝的價值遞減，或者它是否應該是其他一些非線性函式。