“槓桿”與“買小房子”
我處於我懷疑不是特別獨特的情況，但仍然不適合標準模型（我認為）。
我工作和生活的地區在我的一生中沒有看到房地產價格的負面變化，並且（在我看來）可能會在未來 10-30 年內增長（即價格增長）。
我今年 30 歲，擁有約 450,000 美元的資產，其中一半是房地產，約 150,000 美元的 401k 和其他退休資產，以及約 100,000 美元的非退休股票。我正在考慮保留我目前的房地產投資（我住的公寓），但將其轉換為出租物業（我的模型讓我在極度保守時獲得 %6，在我最不保守時獲得 %15），併購買給自己更大的地方。
有了房地產收入，我將把收入的 60% 左右支付給我的兩處房產。看看現金流，我仍然可以在我的 401k 上保持公司匹配並過上我現在的生活方式（我生活得很便宜）。
我相信這是一項合理的投資，因為我可以在我認為通貨膨脹和利率上升都應該增加的情況下利用我的錢，但這違背了“買一個適度的房子”的規則，看起來如此受歡迎的。我錯過了什麼嗎？“規則”何時有例外？
這實際上是您對風險的承受能力的問題。
聽起來你們當地的市場非常強大，但我的年齡是你們的兩倍，而且我已經看到長達數十年的強勁市場分崩離析，讓朋友和家人陷入困境。最終市場恢復了，但俗話說“市場保持非理性的時間比你保持償付能力的時間長”。危險在於經濟陷入困境，您（短暫地）無法償還抵押貸款，銀行強制以低價格出售，您失去大部分或全部股權。當然，投資於指數基金的 401k 也有其危害。另一個問題是，作為房東有它自己的考驗和磨難。你準備好接受這些了嗎？
我不能為你做決定，但這裡有一些注意事項：
如果我理解正確的話，你想把自己的小房子出租，然后買一個新的大房子住。
我看到這個模型有兩個問題。
- 您的房地產投資的最大部分不會為您帶來任何現金回報，因為您住在其中。如果你在哪裡利用你的公寓買一個更大的地方，然後把它租出去，它基本上應該為自己買單。
- 你不是很多元化。如果你出租一個空間，你很可能在一段時間內沒有回報。如果你的租客不付房租，你把他趕出去後，你必須重新裝修，因為他把這個地方弄得一團糟——你能應付半年不付房租+必須支付維修費嗎？
所以，雖然我認為房地產是產生被動收入的一項很好的投資，但進入門檻相當高，因為你應該至少有 4-6 個派對才能很好地多元化，甚至更好地在不同地區擁有房產，所以你不是那樣受趨勢區域的影響很大。此外，不要低估維護和管理工作——它不像房東聽起來那麼被動。
所以在你的情況下，我會考慮住在公寓裡，而是買一套多單元的房子，至少從財務角度來看是這樣。