考慮到穩定的收入，在加拿大，出租物業的折舊索賠基本上總是值得的嗎？
據我了解，在加拿大（與美國不同），您每年可以為出租物業申請多少折舊費用有一定的自由度，從 0 一直到尚未折舊成本的 4%（土地成本除外） ）。
假設我有穩定的收入，並且該物業也產生穩定的淨正收入（高於最大折舊金額），我是否正確地認為扣除最大允許折舊基本上總是值得的？
這是我的推理：如果我扣除折舊，它實際上會減少我的淨收入，所以我節省了邊際稅率。但是，它降低了房產的成本基礎，所以當我最終出售它時，我將支付更多的資本利得稅。但是，由於它是資本收益而不是收入，它只會是邊際稅率的 50%。
因此，總體而言，通過扣除折舊，我似乎可以節省 50% 的邊際利率。（我假設收入穩定，即我的邊際稅率從現在到我出售房產時不會改變）。還有貨幣的時間價值：我現在可以得到收入扣除，額外的資本利得稅可能會在多年後支付。
這似乎好得令人難以置信……我是否錯過了它的工作原理？或者扣除折舊真的非常值得嗎？
**是的，最好在大多數情況下進行折舊，但不如您暗示的那麼多。**請記住加拿大的折舊規則：
- 出租物業的折舊會減少您的租金收入，但不會造成或增加租金損失 - 因此，在您可能幾個月沒有租戶且收入較少的年份，您可能無法承受太多或任何折舊。
- 您不能在未來幾年“加倍”未計提的折舊。您可以為您在同一折舊等級中的所有組合資產申請最高固定水平的折舊。因此，暫停折舊不能讓未來的“追趕”。從理論上的財務角度來看，如果您擁有此出租物業 20 年以上，則暫停該退稅現金流入 1 年幾乎與永久消除它相同，因為貨幣時間價值的回報是遞減的。
- 折舊
$$ or, ‘Capital Cost Allowance’ for Canadian tax purposes $$不會出於資本收益目的降低資產的“調整後成本基礎”；相反，它減少了該資產的*“未折舊資本成本”*。當您在路上出售房產時，如果它的價格高於您的原始購買價格$$ net other adjustments $$，無論您使用了多少折舊 (‘CCA’)，您都將支付相同的資本收益金額。因此，這並沒有將完全允許的扣除“轉換”為半應稅資本收益。
- 當您出售出租物業時，您將在未來一年獲得額外收入，稱為“收回”，這基本上是所有歷史折舊的總和，最高可達原始價格或最終銷售價格。
例子：假設你買了一個 $ 150k house [and let’s assume $ 價值的 50k 位於不可折舊的土地上，並且 $ 100k is allowed for the 4% depreciation on buildings], and you claim $ 第一年折舊2k$$ 1/2 depreciation in the first year $$，第 2 年為 3,920$$ 98k remaining * .04 $$，以及第三年的 3,763 人。這是 9,683 年總收入減少 3 年。在第 4 年，如果您以 $ 200k you would take back the full 9,683 depreciation as ‘recapture’. If you sold for $ 145k$$ let’s assume $50k value in the land still, and $95k value in the building $$，您將僅收回 4,683 - 這表明您以低於購買價格 5k 的價格出售了該建築物，但總共折舊了 9,683。
因此，總而言之，正如您所說，今天進行的折舊會立即減少您的收入，但是您應該知道，當您出售時，未來將有一個未決的“錘擊”收入。
如果您的邊際稅率每年都保持不變，那就很容易了 - 盡快進行每一項扣除。但是，如果您的邊際利率在未來會上升（並保持不變！），現在可能值得暫緩全額折舊，以減少未來重新獲得收入的影響。
即使你面臨重新奪回的那一年你的邊際稅率會更高
$$ likely, given you will have recapture income, + possible capital gain from the sale $$，假設將來足夠遠，仍然值得服用CCA。這對您來說是否完全正確，取決於精確的計算。 範例：假設您有一個簡單的 10k 年折舊可供您使用的出租物業，並且您今天處於 35% 的稅率範圍內，並且在 5 年後將處於 40% 的稅率範圍內，屆時您將以獲得。假設您的退稅將投資於回報率為 10% 的股票投資組合。4 年 35% 的 10k 扣除 = 前 4 年的 14k 淨儲蓄，45% 的 40k 收入 = 第 5 年的 16k 額外稅。然而，早期扣除的 10% 複合收益本身價值約為 4k，剩下折舊2k的淨收益。然而！如果您的投資收入減少，或者銷售速度更快，或者進入更高的稅級，事情就會變得不太清楚- 以上述數字為例，如果您在第 5 年進入 45% 的稅級，您的 10% 年度投資複利的淨收益幾乎與第 5 年的額外稅收成本相抵銷。很難說未來，所以這裡可能存在一些疑問，但每年為自己預測這些事情可以幫助你每年做出決定。