第一次回家獵人。償還債務或為首付存錢
tl;博士
- 我們想買房子。
- 我們已經完成了房屋所有權的所有優點和缺點。
- 我們有 1/2 的首付和一些高額的貸款支付
償還貸款並以 5.29% 的利率進行現金返還抵押貸款會更明智，還是在繼續承擔高額貸款的同時繼續存錢以支付全部首付？僅供參考：最大的貸款是 3 萬美元的卡車貸款，利率為 9.9%
完整版：
我在加拿大，我們的政府已經稍微修改了法律，不允許我們進行零首付抵押貸款。我知道這是一件好事，但不幸的是它讓我們陷入了困境。我們必須有 5% 的首付，而且不能從任何地方借到。
家人被允許“給”錢，但這對我們來說永遠不會發生。
銀行被允許“給”錢，但這是通過額外費用來吸走我們的命脈……基本上他們給你 5% 的首付，但以固定 5 的額外 2% 利息來彌補。年任期。目前抵押貸款利率約為 3.25%，“現金返還抵押貸款”為 5.29%。
現在談談我們的情況。
我們目前在銀行里有 7,000 美元的流動現金，而我們需要（在我們所在地區）的房屋大小將花費 340,000 美元。這使我們需要支付大約 17,000 美元的首付。
我還攜帶每月 565 美元的卡車付款（3 萬美元 @ 9.9% 的利息）和幾個總餘額約為 600 美元的簽證（沒什麼大不了的）。有一家新銀行願意以 5.9% 的利息接受我的卡車貸款，如果我再追加 3500 美元作為新的首付，我的付款將降低到每月 425美元。
我會更聰明地通過投入 4100 美元來償還兩次簽證並減少卡車貸款，然後進行“現金返還抵押貸款”來降低我的整體債務比率，還是更聰明地把現金留在後面，藏起來盡我所能，並承擔更高的付款和利息？
這對我來說是一個如此艱難的決定，我很難以一種或另一種方式找到一個合理的解決方案。
我正在考慮的一件事是，沒有任何儲蓄賬戶可以為我提供 4% 的保證，如果我移動卡車貸款，這就是我將得到的。然而，我的積蓄會受到很大打擊，讓我們離我們的目標更遠（如果我們不走現金返還路線）。
我不是來為我買房還是繼續租房的決定辯護，我有我的理由。我對這一切的美元和美分更感興趣。
最終結果：如果有人在乎
我們最終需要搬出我們的租金（房東想讓我們漲到 2000 美元/月），搬進一個租金為 1600 美元/月的聯排別墅。這是轉折點，我們需要盡快買點東西。我們最終使用我的納稅申報表（7000 美元）支付了我們的一輛車，首付 10%，並以 2.89% 的價格購買了價值 320,000 美元的房屋。留給我們每月 1440 美元的抵押貸款。加上房產稅，我們每月要支付 1620 美元（我們住過的地方的公用事業都是一樣的），所以每月額外支付 20 美元，我們支付的是抵押貸款而不是租金。
簡單的答案——償還你的債務。
為什麼容易？因為買不起房子。其他海報提到了它；我也會解決它：
您每月 1445 美元的按揭還款估算就是這樣——僅按揭。你為什麼不包括家庭保險或稅收？根據最後一張圖，每年分別為 1930 美元和 1910 美元。這會使您的每月費用增加 320 美元。1445 美元 + 320 美元 = 1765 美元/月。比你付的租金還多，你說在那之後你剩下的錢已經不多了。
這還不包括像 Chris W. Rea 提到的 CMHC 保險或維護，這是租房者總是低估的。我知道我做到了。
甚至不要讓我開始了解（目前超低）利率僅固定 5 年這一事實。
我知道你真的，真的很想買房子，你真的想留在你住的那個昂貴的地區。而且你正在努力讓這些數字發揮作用。但事實是，你正在為自己的破產做準備。
實際上，您有以下選擇：
留在該地區，在可預見的未來忘記購買，繼續租房，償還債務，然後為適當的首付存錢
留在該地區，但在更小、更便宜的地方工作
3）搬到更便宜的地方
4）弄清楚如何賺更多的錢。
而已。很抱歉直言不諱；這就是現實。
我同意 DJClayworth 的建議，等待並節省更多的首付。我還要補充：
看來您在計算中忽略了**CMHC 保險**。當您以低於 20% 的首付購買您的第一套房子時，銀行會要求您為抵押貸款投保。如果您違約，CMHC 保險會保護銀行——它不會保護您。但是這樣的保險確實讓銀行對借錢給它不會冒險的人感覺更好。
關鍵是您將負責支付保護銀行的 CMHC 保險。保費通常會添加到借款金額中，因為根據定義，需要 CMHC 保險的買家沒有足夠的預付款。首付 5% 的抵押貸款的標準 CMHC 溢價，或者正如他們所說的“95% 的貸款價值比”是2.75%。請在此處參閱CMHC 的保費表。
因此，如果您有 17,000 美元的首付從銀行借剩餘的 323,000 美元來購買 340,000 美元的房產，由於增加了 2.75% 的 CMHC 保險費，您欠銀行的錢將是**331,883 美元。**這增加了 8883 美元，加上利息，顯然使購買的理由不那麼引人注目。那麼，是否還有其他未充分考慮的結賬成本？
我還應該提到一件事：
您是否考慮過使用RRSP節省更多的首付？ 這樣做有一個顯著的優勢：您可以為您的首付節省**稅前資金。**當需要購買時，您可以利用購房者計劃 (HBP)並從您的 RRSP 中獲得自有資金的免稅貸款。您將有 15 年的時間將錢重新存入您的 RRSP。
最後，在節省了更多的首付之後，如果你幸運的話，當你準備買房時，你可能會發成屋子並不那麼貴。我承認這是一種推測性的說法，房子實際上可能更貴，但越來越多的證據和觀點表明，加拿大的房地產目前被高估了。閱讀這裡、這里和這裡。