不尋常的房地產市場，看似巨大的租金回報
專家們，我們已經在世界各地生活了一兩年。目前我住在美國中部城市地區，該地區傾向於政府技術。
這裡的住房比（比如）舊金山、紐約或巴黎便宜得多。你可以花 200k 買一個非常合理的 5-10 年大房子，你可以花 400k 甚至更少的錢買一個可愛的 McMansion。這一切都很棒。
現在，我注意到價格絕對無處可去，10-15 年以上一直沒有上漲（也許是因為市政當局有很多綠地可以發展新的部門） - 所以在這裡買我會只是假設價格永遠不會特別上漲 - 這也很好。
此外，我注意到這裡的房屋等待出售很長時間，房屋閒置一年以上是完全正常的（如果您習慣了倫敦，悉尼或其他地方，這將是驚人的）。
但最讓我震驚的。租金回報似乎是巨大的——對我來說。（也許我一無所知。）今天人們可以很容易地以 180k-270k 的價格購買一棟可以出租 1700-2100 / 月的房子。有一套房子要價 400（上市 2 年！大概 350 可以買到），租金 2800/月。我可以花 190 美元（也許甚至更少）買一棟特定的房子，租金正好是 2000 美元/月。這對我來說似乎是一個難以置信的高回報。（再次，如果我錯了，請告訴我。）
確實，租房需求很大，出租房子很容易——短缺。
我從來沒有擁有過我出租的任何財產。我 100% 了解可能出現、持續和下降的**成本。**即便如此，根據我注意到的其他市場，這裡的租金回報對我來說似乎“高得離譜”。
我想知道的是，
- 我是否遺漏了什麼，您的租賃專家會告訴我“哦，有很多這樣的市場，但是，您不知道的是_ _ _”
- 這只是一種僥倖的不尋常情況——有沒有已知的市場是這樣的？我應該只是“雙拳抓住”嗎？
- 也許我都錯了，這實際上是糟糕的租金回報，如果是這樣，請隨時用事實拍打我！
感謝您的見解！
我不會聲稱自己是出租物業的個人專家。我確實有朋友、家人和熟人經營出租單位以獲取額外收入和/或在出租業務中全職生活。
正如 JoeTaxpayer 指出的那樣，租賃是一項吃現金的業務。您需要有足夠的流動資金來承受維護和空置成本的不確定性。通常，槓桿租金會顯示出高投資回報率或複合年增長率，但這必須與您的整體風險和流動性狀況相平衡。
有人告訴我，一個好的經驗法則是以 10% 的目標投資回報率以現金購買。當然，YMMV 對您的市場來說可能並不現實。它可能需要您進行一些認真的逢低買入，根據您描述的停滯市場，這似乎是合理的。
一些例子：
這裡的重點是評估與房地產融資相關的風險。融資物業的投資回報率（或複合年增長率）看起來不錯，但請考慮淨收入。一些昂貴的維護事件或空缺將很快讓您產生負現金流。將其乘以一些租金，您的風險敞口也會成倍增加！
請注意，我沒有根據 OP 資訊考慮升值。
基於 OP 範例的一些非常粗略的估計的現金購買
- 200000 美元的財產
- 2100 租金/月
- 2% 的預估稅
- 2% 的維護估計（可能是保守的！）
- 無裝修費用
- 初始投資是支付的價格+購買成本
ROI = (RENT - TAX - MAINT) / (PRICE + OTHER COSTS) ROI = (25200 - 4000 - 4000) / (200000 + 2000) ROI = 8.5% per year
Net Income = (RENT - TAX - MAINT) = $17200 per year財務採購粗略估計，首付 20%
- 200000 美元的財產
- $ 2100 租金/月
- 4.5% 抵押貸款，首付 20%
- 相同的稅收和維修估計
- 初始投資是支付的價格+結算成本
- 投資回報率計算中增加的財產權益（第一年估計）
ROI = (RENT + EQUITY - MORT - TAX - MAINT) / (PRICE + OTHER COSTS) ROI = (25200 + 2500 - 9700 - 4000 - 4000) / (40000 + 3000) ROI = 23.3% per year
Net Income = (RENT - MORT - TAX - MAINT) = $7500 per year