賣房子還是租房子？
我和我的妻子目前有一所房子的抵押貸款還剩 4000 多美元，還剩下 6 或 7 筆付款。我們正在購買一所新房子（有抵押貸款，80% LTV 以 2.875% 的利率融資，15 年固定）。
我傾向於保留和出租房子，而我的妻子想賣掉。老房子需要一個新的爐子，中央空調和地下室洩漏密封，並且需要花費大約 5-6k 美元來修復所有東西。一旦我們失去對該房產的宅基地豁免，房產稅將約為每年 4,000 美元。有人告訴我們，以每月 900 美元的價格租用沒有問題，我們認為我們可能在市場上每月至少獲得 1100 美元。我們在 2012 年以 12 萬美元的價格買下了這所房子，還剩下 4 千美元的貸款。
我的妻子反對純粹根據房屋銷售價格與我們可以租用它的優點來出租，例如，如果租金價格/我們的銷售價格> 1％，這是一個很好的交易，否則它是一個糟糕的交易。對她來說，這意味著如果租金不能超過1200個月，就不值得租，應該賣掉。她的數學是基於購買房產作為出租房產的場景，我認為這不適用於我們購買的作為主要住宅的房屋，我們擁有 96% 的股權。
我看到一棟房子我們可能會以 12 萬美元的價格出售，其中我們損失了 7.2 萬美元給房地產經紀人，另外 2.3 萬美元給了我們地區的賣方部分關閉成本（轉讓稅和 1 年的業主產權保險）。假設它的售價為 120 美元，這將使我們淨賺 11.05 萬美元，而我或我們的房地產經紀人對此都沒有信心。
保留房子將花費我們 5-6k 美元的 HVAC 更新和修復輕微的地下室水侵入。我們每年將在財產稅上花費 4,000 美元。我們可能會在物業管理上花費 10%。直到 10 月，我們每月支付 661 美元的抵押貸款，11 月支付較小的一筆款項，然後還清貸款。如果我們查看 2016 年 5 月至 2017 年 5 月，我們擁有該房產的成本約為 14,000 美元。如果繼續佔用，我們的潛在租金收入範圍從 $10,800 到 $14,400 （每月 900 到 1200 美元，沒有物業經理）。這意味著，充其量，第一年是洗牌，實際上是虧損。在隨後的幾年裡，我們的成本下降到每年 4,000 美元的固定（稅收）加上維護預算與 10-14,000 的租金相比，產生了可觀的利潤。
我願意承受第一年的損失，以看到以後每一年的利潤。11 月之後，如果還清了抵押貸款，如果房產空置，我們的風險就會降低。我的妻子看到即將到來的巨額開支和不那麼好看的第一年加上她 <1% == 糟糕的交易邏輯，因此想出去賣掉。
所以我的問題是，賣還是租？我的推理中有什麼被我忽略的嗎？從長遠來看，第一年的損失是否“值得”，還是應該保釋？我老婆對嗎？
因此，任何一種情況都有大約 10,000 美元的前期成本（房地產經紀人/銷售費用或修理租金）。此外，我確信買家無論如何都會希望您修復所有這些東西，或者相應地降低價格，但我們忽略這一點。讓我們也忽略剩餘的抵押貸款，因為看起來您可以輕鬆地還清它。
假設 10% 的物業管理和 10% 的平均空置率（檢查您的市場），租金價格為 1000 美元 - 您最終得到以下數字：
Equity: $120K --------------------- Annual Rent: $9600 (deducting vacancy/management) Property Tax: $4000 Maintenance: $2400 (assuming $200/month average) --------------------- Net Income: $3200 ROI: 2.7%我對租金（低於您的預期）和維護費用（儘管多年來平均，因為您需要有一些儲備，這可能是相當合理的）都進行了非常保守的估計。
您最終會獲得 2.7% 的投資回報率，這對於出租來說並不算多。你妻子提到的經驗法則（1% 的現金資產）確實通常用於槓桿租賃購買的投資回報率。但是，如果您所在地區的租金價格正在上漲，就像聽起來那樣，您可能很快就會到達那裡。
不利的一面是資金被鎖定了。如果您對自己的租房能力充滿信心，並且不會因為聽起來您不欣賞而失去出售的稅收優惠，那麼您可以通過兌現取出一些現金參考 為使現金流接近於 0，您需要兌現以使付款等於或低於 3200 美元/年（即：266 美元/月）。以每年 30 美元的 5% 固定貸款，這將賺取大約 5 萬美元。
當然，最好由您決定。檢查“你總是可以賣”是否適合你。即：市場有多穩定，如果一兩個大雇主消失會怎樣，等等。