如何估算我想購買的小木屋租賃業務的價值？
我和老公退休了。我們正在尋找一家可以經營到我們離開的小企業。我們找到了一個鄉村露營地，有 5 間小屋，還有更多空間可以建造額外的小屋。它有海濱、樹林、小徑、船坡道和一個家。該物業本身多年來一直被用作一個成功的鄉村露營地，但從未做過太多廣告。沒有網站，沒有廣告，雖然他們還在租小屋，但只有當有人打電話詢問時才會這樣做。該物業非常漂亮，我們相信通過整理並可能建造更多質樸的小屋，這可能會非常有利可圖。業主要價 950,000 美元。
情況是這個屬性是繼承的。我覺得現在的所有者（他一直試圖以不同的價格（從超過 200 萬美元到現在的 95 萬美元）出售它大約 5 年）正試圖獲得絕對最多的錢。我想知道- 在這些早期階段，我如何才能粗略估計房產的實際價值？在融資方面，我想對成本進行合理的估計。有什麼建議嗎？由於我在這個過程中處於早期階段，我不想浪費每個人的時間，只是為了確定我們負擔不起。
除了 Alex B 的出色概述之外，我還想補充一些建議。
首先，您應該知道的一個術語是“商業房地產”——這正是它的含義。有一個商業元素，但它與底層房地產嚴格（幾乎完全）交織在一起，這使得這是一個特殊的業務類別，通常被認為是簡單的“商業房地產”（就像寫字樓、購物中心等）。
所有房地產和企業價值都基於替代方案——還有哪些其他選擇？在評估中，這些通常被稱為“可比”。這種類型的商業房地產通常有專業的估價師。雖然完整的官方商業評估可能會達到數千個，但許多/大多數（全部？）評估師願意向您出售他們服務的簡化版本，這可以稱為“意見信”，可以幫助您獲得想法對於市場價格（其他類似的商業物業正在執行）。貸款公司會嚴格要求這樣做，但如果您正在考慮全現金或賣方融資形式，這在技術上是可選的。
您最好的選擇是閱讀商業房地產評估和評估所涉及的一些內容，您甚至可能想與商業信貸員交談——即使您不知道自己想獲得貸款來購買房產！他們的工作是幫助您了解需要什麼以及他們在尋找什麼，因此它們也可以成為您自己研究之外的潛在資源。
話雖如此，估計價值的唯一方法（也是最好的方法）是查看其他屬性！至於“其他”，我的意思是，在您深入查看至少 6-10 個其他選項之前，您真的不應該考慮絕對購買任何東西——如果您想做到這一點，您可能希望將這個數字增加一倍或三倍你生命中的最後一筆大生意。如果你不這樣做，你將只能依靠愚蠢的運氣來幫助你度過難關——在這個業務領域，你不想這樣做，因為所涉及的美元金額和負債可能會讓你很快破產。
有了這些一般性建議，這裡是商業房地產估值的一個簡略版本。
商業房地產估值——簡而言之（不是這樣）
商業房地產涉及幾個關鍵部分：土地、改進（建築物、碼頭等）、收入和工資。
土地：土地的價值取決於您可以出售的價格。也就是說 - 還有誰可能想要它？僅此一項就包含許多重要因素，例如分區法、社區（包括您的鄰居）、水/公用事業、土地協議（有人可能堅持不將土地舖成停車場，或者類似的東西），其他用途（你能在上面放一個高爾夫球場嗎？或者這塊土地適合建造大型建築或農業嗎？）等等。這是在一個不斷增長的地區，你可能希望在未來十年內價值會增加，或者減少，還是基本持平（與通貨膨脹相比可能會造成損失）？
改進：土地上的任何東西都是資產和負債。它是一種資產，因為它可以增加土地的價值，但如果它干擾其他土地用途，它也可能降低土地價值。這是一種責任，無論是在法律意義上還是在需要維護方面。如果您想出租它們，尤其是，這意味著要擔心涉及的任何基礎、白蟻、屋頂、污水/化糞池、您負責的公用設施（管道、電線桿、電線），以及任何類型的空調/供暖設備可能有，碼頭，等等。這些東西很少是免費的，絕對可以把你活活吃掉。
收入：啊，最好的部分，不斷湧入的現金！但是等等，它是不斷湧入嗎？有些業務純粹是季節性的（僅限夏季，僅限冬季），有些是全年的，但有高峰時間，而另一些則沒有真正的“高峰”可言。如果您是租房，是否有收集問題，或者人們過度逗留？損壞、弄得一團糟、吵鬧和打擾他人怎麼樣？
無論如何，顯然有一些收入，這通常是等式中最危險的部分。我說“危險”，因為人們在這部分絕對像狗一樣撒謊，一直。假設他們甚至首先嘗試保留適當的書籍，那麼烹飪書籍很容易！這種形式的企業通常有很多很容易隱藏的現金業務（來自山姆大叔，如果有員工參與，有時甚至是業主自己）——而且是假的！有些人只是粗製濫造的簿記員，資訊是錯誤的。
但是，顯然會涉及某種年收入。這有什麼關係？嗯……多少錢？與所有者掛鉤多少（個人朋友做生意，如果所有權/管理層發生變化，他們將離開）？
在商業房地產中，收入將按一個財政年度計算，然後有一種稱為“倍數”的東西，它取決於市場。假設整個地方每年的租金為 10 萬美元。作為購買這項業務的一部分，您購買的不僅是資產，還有預期的未來收入。在一些商業領域，倍數只有 0.5 到 2 - 這意味著作為購買價格的一部分，現行利率約為 6-24 個月的收入。因此，每年租金為 10 萬，這意味著購買價格的 5 萬至 20 萬可歸因於業務收入。如果生意是你想像的一半？這意味著整個企業的淨值減少了 25k-100k - 除了您擁有它每年減少的收入之外！
收入提供現金流，它應該支付所有費用（清理風暴、更換破損的窗戶、拖走垃圾、更換乾涸的井），然後剩下的額外就是正現金流。如果您貸款，那麼理想情況下，只要您在這一年沒有任何意外的大筆開支，那麼理想情況下，現金流也可以完全支付 - 並且您自己還有一些剩餘。
工資：嗯，錢不會自己收集！有銷售、記賬、收取租金、執行維護、客戶服務、清潔、支付賬單、讓保險人員開心、處理緊急情況，以及與經營業務相關的一切。有人會這樣做，而人們在這裡犯的最大錯誤是不珍惜他們的時間 - 並且讓他們再也負擔不起休假！付錢給自己，當你不能（或不想）自己付錢時，給自己付錢給別人的靈活性。
賺真錢
那麼，這一切的意義何在？你是如何真正賺錢的？有兩種方式：1）以後賣掉整個東西，2）現金流。
對於 1，重要的是，您不要處於打賭未來會有一個“比我現在更富有、更愚蠢的人”的情況。如果現在的業主想要 200 萬，然後是 100 萬，然後是更少，多年……這表明他要麼對他的房子的價值有幻想（大多數業主都是），要麼實際上很難找到買家對於這樣的業務。您將要確保您理解為什麼會這樣，因為房地產的大部分價值是……嗯，在房地產本身！
對於 2，您需要的現金遠遠超過運營該場所的成本。此外，現金流可以極大地改變轉售業務的價值（取決於倍數，這可能會產生巨大的差異或完全阻止您出售商品）。
你提到你想增加更多的客艙，更多的行銷/銷售工作等。這很好，但首先，這意味著在購買價格之外增加投資。增加更多客艙在法律和物理上是否可行，目前的使用率是多少？如果他們只租用目前容量的 10%，那麼增加容量可能為時過早。這也將在一年中有所不同，因此您可能會發現有時會出現售罄的問題……但只有一小部分時間。這意味著您將添加建築物只是為了讓它們在一年中的一小部分使用，這將很難從中獲利。
如果現金流良好，理想情況下甚至足以支付貸款以幫助支付購買價格（請記住，商業房地產貸款的貸款與價值比率比住宅房地產小得多），還有最後一個障礙賺錢：該死的不定期保養！屋頂、水井和木牆都有一種可悲的傾向，即在一天之內花費您 3 萬美元以上的情況下，您什麼也不花。是否有足夠的現金流來確定這些確定性（如果你計劃在那裡待多年，它們是確定性的）不會讓你住在可憐的房子裡？
這相當長，但我希望這個概述能幫助你理解在你未來的吞食過程中你需要研究和小心的一切！
TLDR；
商業地產一般成本高、風險高，但也可以獲得高回報。您需要比較許多機會，然後才能“感覺”什麼是好交易，什麼是糟糕的交易。您需要考慮許多因素，例如轉售價值和現金流/收入（由於無知或惡意，他們必須告訴您並且您可以假設這不是真的），以及維護和責任，然後再可以開始真正估計這類企業的價值。有些人可以幫助你，比如評估師和商業經紀人，但最終你需要自己做大量的研究和比較來幫助你做出正確的決定。
最後，評估商業地產價值並沒有非常簡單的方法。你需要各種各樣的資訊，而且你必須懷疑你被告知的內容，因為涉及的金額非常大。這是可行的（很多人都這樣做），但您必須小心並儘職盡責，以免因一次糟糕的購買而破產。
評估企業價值的方法有很多。這是獲取大多數企業的棒球場編號的簡單方法。
這項業務由兩部分組成。
- 重大房地產資產
- 客艙出租業務。
對於房地產：
- 在沒有租賃業務的情況下購買類似的房產要花多少錢
- 如果租賃業務破產，你能賣掉房產做什麼？（假設這是 60 萬美元。）
對於企業：我認為這種類型的小企業比股票市場風險更大，因此您應該期望更高的回報。也許是 15% 或 20%？如果租賃業務的利潤為 5 萬美元（不是收入），即您的投資回報率為 20%，那麼該業務的價值為 25 萬美元。如果企業不賺錢，或者他們只是因為不拿薪水而賺錢，那麼這是一種愛好，而不是一項業務。這裡沒有生意可買，您只是在競標房地產，隨心所欲。
價值 60 萬美元的資產和價值 25 萬美元的企業將加在一起，公平銷售價格為 85 萬美元。
根據您的實際數字進行調整，您應該能夠大致了解您認為該業務的價值。如果你算一算，你的生意能賺 1-3%，那就把它和在其他地方投資比較一下。如果結果是你能賺到 40% 的錢，那也太棒了。