對傳統貸款的再融資抵押貸款以降低 PMI
去年我純粹出於需要為我的抵押貸款再融資。我決定用我未使用的車庫空間建造一間臥室的公寓，而建築成本遠遠超出了預算。
雪上加霜的是，我在完成施工後不久就被解雇了。我失去了大約 3 個月的薪水，然後恢復工作，只是在我回到工作崗位後遭遇了一場嚴重的車禍，又失去了大約 2 個月的薪水。我靠信用卡生活將近 5 個月，現在有超過 45,000 美元的消費債務（23,000 美元的汽車貸款和 22,000 美元的信用卡）。
好消息是，工作已經穩定下來。我能夠以平均 1800 美元/月的價格租用新公寓。我有一份不錯的納稅申報表（大約 10,000 美元），並且很有可能在受傷案件中因“疼痛和痛苦”而獲得大約 40,000 美元（不是保證，但很有可能）。
我對房子的原則是285,000美元。這是一筆 30 年的 FHA 固定貸款，利率為 4.5%（我有一些收款項目拖累了我的信用評分（醫療費用約為 3000 美元）和壞賬/收入比率。我的平均 FICO 分數約為 625。
我與 Loan Depot（目前的抵押貸款公司）就兩個潛在的再融資計劃進行了交談：
- 30 年期正常利率 @ 4.5% 四月，8,000 美元兌現，本金增加到 308,000 美元
- 30 年 FHA @ 4.5% 四月，18,000 美元兌現，本金增加到 313,000 美元
我的主要目標是還清債務，但我也有其他想要進行的投資項目。一個是在地下室增加另一套公寓，並可能獲得另外 1,800 美元/月的現金流。這將是一個大約 30,000 美元的項目
我的大部分消費者債務都處於高得離譜的利率（汽車為 15%，大多數卡為 29.9%）。這讓我很困擾，但還不足以再次再融資。雖然我每月的信用卡付款接近 1000 美元，但其中 500 美元用於短期貸款，將在未來 2-3 個月內還清。
我的問題是，我應該先支付什麼，以及如何支付？今年春天我應該開始建造地下室公寓嗎？我應該將全部/部分納稅申報表/傷害結算用於信用卡嗎？我應該轉向傳統貸款並減少近 250 美元/月的 PMI 付款嗎？
我將根據我個人對財務決策的看法來回答——最終，您需要確定自己的標準（風險承受能力、目標等）並自己決定問題的答案。
就個人而言，我認為當您有未償的高息債務時投資資金沒有多大意義，因為從純粹的數字角度來看，這幾乎沒有意義。除非您的投資有（字面意義上的）保證回報，您知道在擊敗您的債務利息方面會為您帶來財務優勢，否則在還清債務之前進行投資實際上是沒有意義的。而且，需要明確的是，翻新地下室以將其轉變為收入財產確實遠非保證回報。如果改造超出預算怎麼辦？還是找不到租客？還是你的租戶不付錢？還是他們燒毀了這個地方？
因此，如果我們將收入房地產投資擱置一分鐘，對您現在（或即將獲得）的現金最有意義的事情是盡快償還您的消費者債務。這將阻止該債務的高利率造成的大出血。
那時，您可能處於再融資有意義的位置——要麼是為了幫助資助你的另一套公寓，要麼純粹是因為它僅對你的家有意義。考慮再融資所涉及的數字很“容易”，但重要的是還要考慮您房屋價值的穩定性以及您個人可用的利率潛力在不遠的將來。最後一點對於信用評分較低的人來說很重要，因為隨著時間的推移，提高信用評分會對您的財務產生重大影響。您以 4.5% 的抵押貸款報價，我使用的貸方目前對於較短的抵押貸款低於 3%，而對於傳統的 30 年期固定抵押貸款則為 3.125%。這些費率適用於 A 紙，這意味著對於大多數貸方而言，信用評分在 700 左右或以上。就您的信用評分而言，您距離獲得資格並沒有那麼遠。
如果您可以在接下來的幾個月中專注於償還債務，並確保您的個人財務狀況得到妥善處理，您可能會發現您的信用評分已經提高到足以讓您獲得更好的利率抵押。300,000 3% 的 30 年抵押貸款的總成本為 455,332，而相同的抵押貸款利率為 4.5% 的總成本為 547,220。您可以節省近 100,000 美元如果您能夠讓您的財務狀況井然有序並讓自己進入最優惠的利率範圍，那麼您可以在貸款的整個生命週期內。即使您目前的 FHA 貸款意味著您正在支付 PMI，但為了獲得最好的貸款，暫時吃掉“懲罰”可能是有意義的。另外，這會給你時間來確保你生活中的一切都真正穩定下來，它會給你時間來確保你的預算是穩定的。冒著提供不請自來的建議的風險，你最近發生了很多變化，而且你現在在董事會上有很多動人的部分——在做另一項收入之類的事情之前，專注於減少和穩定可能是有意義的公寓改造或重大再融資。
我強烈建議您重新考慮這是否是您承擔額外債務的合適時機，即使是為了賺取租金收入的有價值的目的。
與還清信用卡和汽車貸款相比，您不太可能獲得更高的回報或更低的風險回報。如果您甚至通過合併 4.5% 的貸款來還清這些費用，您的平均利率將從 22.5% 下降到 4.5%，這將節省 18%，即每年約 8,100 美元！這將是無風險的，因為無論市場上漲還是下跌，無論您是否可以租房，或是否有維修費用，或其他任何事情，這些回報都存在。
每年節省 8,100 美元將使您在短短 4 年內有 30,000 美元來升級您的地下室，同時您將處於更加穩定的位置。加上今年的 10k 退稅將為您節省更多的利息，並且您可以更快地進入地下室項目。這也會給你作為房東的更多經驗，並且你可以通過你現在的公寓看到更多的陷阱，這可能會幫助你更明智地做出地下室的決定。