房價通常會在不同的價格範圍內持續上漲和下跌嗎？
在同一個城市內，隨著市場的漲跌，廉價、平均價和昂貴的房屋價值通常會以相似的百分比上漲和下跌嗎？
例如，在這個價格範圍內，這座城市的所有房屋都上漲了約 20%：
2010 value 2020 value cheapest $30,000 $36,000 average $100,000 $120,000 most expensive $5,000,000 $6,000,000還是高端市場的房屋漲幅更大？
2010 value 2020 value cheapest $30,000 $31,000 average $100,000 $150,000 most expensive $5,000,000 $10,000,000還是有另一種典型的模式？我知道可能有很多因素，例如社區的高檔化，但是否有一個整體的、相當普遍的模式？
我曾經與一個製作非常準確的房價模型的團隊一起工作，所以我對此有所了解。**估值集群的平均房價（最低價、中價、最高價）之間沒有簡單的***關係。***你甚至不能說下層價格上漲意味著上層價格上漲，因為任何模型都有很多複雜的變數。
像大多數價格一樣，房價純粹是供需的函式。因此，這聽起來很簡單；你需要做的就是估計這兩個數字，你確定沒問題嗎？當您意識到在給定價格下的住房負擔能力與房屋抵押貸款的借貸成本和當地工資有關時，問題就來了。
估計未來借款的成本以從模型中進行預測是一門藝術，成千上萬的書籍都在談論它。即便如此，最好的模型還是使用蒙地卡羅模擬來找到現行匯率，因為所涉及的因素更加複雜。請記住，即使您不需要抵押貸款或能夠以低利率支付大筆貸款，也不是每個人都可以。如果利率合適，它也會吸引更多的投機者。
如果這聽起來很難，那麼對未來工資增長和經濟預測進行建模就更加複雜。如果您想了解經濟預測的難度，請查看國家統計機構在過去一段時間內重述本國 GDP 的頻率。由於過去的 GDP 衡量標準充其量是不准確的，因此這種預測充滿了陷阱。
加上這種本地需求，海外投資者的需求取決於他們國家的經濟和這些國家的法律風險，估計需求非常困難。法律風險的一個例子是，中國目前正在打擊投資者在境外購買資產。
供應模型更容易建模，因為您擁有固定數量的已建成住宅，並且很難更快地拆除或建造。然而，在大城市和其他一些地區，將商業建築轉為住宅並返回，相對容易改變用途。很難確定以什麼價格可行，同樣難以確定以什麼價格擴大住房存量，通過建造更多變得有利可圖。建築法規和政府計劃以及旨在改變住房存量的資金使情況變得更加複雜。
請記住，上面提到的每個階層的供需都是不同的！
這些模型還依賴位置數據作為輸入，這些數據告訴我們高檔化和地區流行度的變化。有時我們可以使用我們的價格估算來估算小到一個郵政編碼的地區的犯罪水平。
那麼，專業人士如何做到這一點呢？專業模型使用多層回歸模型來模擬潛在的驅動因素，例如 GDP、利率、房屋建設回報等，並使用一個總體回歸模型來估計這些因素的價格。在我們最簡單的模型中，我記得至少有 28 個歷史經濟因素被建模，總共有幾百個變數。我們使用了來自各種來源的千兆字節的房價數據。我們的複雜模型使用了大量相同的數據，但添加了馬爾可夫鏈模型作為最高層，因為許多潛在因素相互影響。
政府政策的一個小小的改變很容易使這個模型大部分過時，許多計算將不得不完全重做。
**因此，由於一長串經濟和政府政策原因，沒有簡單的經驗法則來計算房價將如何反應。**事實上，我們甚至很不擅長估計現在，更不用說未來了！