為什麼住宅投資物業由非專業投資者而非大公司擁有？
這個問題與澳大利亞有關，但我認為它也適用於其他國家。
我注意到幾乎所有的住宅投資物業都歸非專業投資者所有。我的意思是，房東通常可能只擁有一處房產（或者可能只有幾處房產），其主要職業不是專業投資者，但實際上有一些真正的工作，他們在其中大部分時間都在從事收入。
鑑於房地產市場可能在過去 25 年一直處於繁榮狀態，為什麼沒有投資公司的唯一商業模式是購買和投資住宅物業？
您有建造房屋的建築公司，有出售房屋的房地產公司，有管理租金的物業管理公司，但幾乎所有住宅物業都歸個人或小團體所有。
這與其他投資工具（例如大多數由公司、銀行或大型投資集團擁有的股票）形成鮮明對比。甚至商業房地產等其他類別的財產也通常由專業實體擁有。
因為回報不好。
澳大利亞的一大推動力是“負扣稅”：如果您的投資虧損，您可以用其他收入的稅收來抵消損失。機構投資者和公司從事賺錢的業務*：*不要失去它。房地產市場投資者押注，這些年的收入損失最終將通過巨額資本收益來彌補：個人獲得巨額稅收減免，企業也無法獲得。
不保證資本收益。澳大利亞受益於 25 多年的經濟、就業和工資增長：這是良好的政府規劃、強大的公司治理和相當幸運的結果。如果這要結束房價，最好的情況是平穩，最壞的情況是崩潰。擁有負現金流投資的人如果失業，必須緊急出售*。*抵押權人的銷售過剩和房地產價格很容易下降 20-30%。
悉尼住宅物業的租金收益率約為 4%，目前資本收益為10%，但在過去 5 年中一直持平或為負數，毫無疑問，未來 5 年內將再次出現。住宅物業的租金收益率受制於抵押貸款利率：如果買比租便宜得多，為什麼會有人租？
相比之下，工業和商業地產的收益率約為 7%，並獲得完全相同的資本收益。這是因為土地就是土地，如果工業用地的價格沒有以與隔壁住宅用地相同的速度增長，最終其中一個將被轉換為另一個。零售租金甚至更高。此外，與住宅租戶相比，商業租戶負責更多的支出並且擁有更少的合法權利。
此外，個別住宅物業的流動性極差，交易成本高。雖然可以將它們捆綁到財產信託中，以便可以在證券交易所出售單位，但在辦公和零售建築中這樣做更為常見。這就是 Westfield 和 AMP Capital 等公司所做的。儘管如此，正如Centro的失敗所表明的那樣，由於財產的非流動性，高負債的財產信託可能會陷入困境。
也就是說，有很多公司開發住宅和單元出售給自住業主或投資者，因為那是錢的所在。
您的經歷是軼事（澳大利亞以外的情況有所不同）。有許多公司和房地產投資信託基金 (REIT) 擁有住宅物業（以及在許多情況下擁有平衡投資組合的商業物業）。它們可能更常見於高密度住房，如公寓、公寓樓、公寓或任何你喜歡稱呼它們的地方，但它們當然也是郊區單戶住宅市場的一部分。
以下都是我個人的看法。我管理並租用了幾處我曾經住過但在我搬出時還沒有準備好出售的房產。在大多數情況下，我希望我能早點賣掉，而不是把它們租出去。我認為有更簡單/風險更低的方法來獲得良好的資金回報。有時市場不夠強勁，無法在搬家時快速出售，有些人喜歡擁有孩子可以佔用的房產而不是搬回家裡的靈活性。即使我不同意他們的觀點，我也理解這些觀點。