利用財產實現財務獨立

我正在努力實現財務獨立。

巴基斯坦最令人印象深刻的回報率是購買房產。

• 它提供了比通貨膨脹更大的回報。
• 該物業可以出租以獲得額外收入。

我每個月需要 250 美元才能實現財務獨立。購買每月租金為 250 美元的公寓會是一個好的決定嗎？

我個人認為是的，因為租金會隨著通貨膨脹而調整，而房產價格的上漲是另一個好處。從長遠來看，這是否可以幫助我在經濟上獨立，因為通貨膨脹正在得到調整？

我在另一個執行緒中寫了這個，但也適用於這裡。

一般來說，人們在財產方面會犯一些關鍵錯誤：

1. 沒有正確考慮折舊。房屋總是會倒塌，如果您租用它們，它們也會永遠被房客搗毀——尤其是在惡劣的地區。準確的折舊成本通常可以在每年 5-20% 的範圍內執行，具體取決於財產/區域。還要為此添加保險，否則請準備好在災難中失去全部。
2. 與1）相關，他們將房價上漲的指數價格作為他們可以實現的東西，而實際上很多房價“上漲”只是每個人都不得不花很多錢讓他們站起來。由於 1），沒有投資者可以實際跟踪房價圖表，因此請小心對實際可實現的未來增長做出合理假設（在您的範例中，如果您沒有正確定價維護和折舊，它們很可能落後於通貨膨脹/幾乎沒有增長） .
3. 未能計入巨大的交易成本（通常每筆銷售 5% 以上）和資本收益/其他稅款（取決於您所在的確切稅收結構）。如果您經常買賣，這些加起來非常快。
4. 房地產租賃代理的時間成本或費用。填充、檢查、驅逐、修復和維護出租物業的工作量比大多數人意識到的要多得多，而且您必須在自己的時間或其他人的時間支付這些費用。再次，必須考慮在內。
5. 流動性問題。在低迷的市場賣房子是非常非常困難的。它們不像可以快速移動的股票。如果您不准備接受低價，房屋通常可以在出售前在市場上出售數年。由於銀行擁有您的房屋，如果您未能支付抵押貸款（租金暴跌，失業等），他們可能會迫使您拋售房屋，這取決於確切的法律制度（負資產等），讓您陷入痛苦的世界。如果你在你購買的同一個城市工作，那麼這些因素通常是相關的，如果區域經濟崩潰，那麼潛在的長尾風險就會很大。
6. 最後，如果您還年輕，他們可以將您與收入潛力有限的領域聯繫起來。在職業生涯的早期租房可能是非常有益的，因為它給了你很大的自由，當新的機會出現時，你可以迅速離開。年輕時將自己鎖定在 20 年以上的契約/房東活動中可能會極大地抑制您的收入潛力。

如果沒有關於確切的法律框架、區域、房屋類型等的更多細節，很難給出更具體的建議，但總的來說，由於上述所有因素，您需要非常大的財產安全邊際，所以如果您正在執行的數字即將結束（他們就在這裡），這可能不值得，你最好堅持更多的投資，比如股票和債券。

購買房產要非常小心，因為近年來它一直在迅速上漲。有一些基本因素限制了房地產隨著時間的推移可以升值的數量。簡而言之，整體房地產市場的增長受到入門級房地產市場的支持。也就是說，當價值升值時，人們可以出售並使用資本收益購買更有價值的財產。這推高了價值較高的房產的價格，其所有者可以用它來購買更昂貴的房產等等。

在市場上漲的某個時刻，入門級房產開始變得難以讓入門級買家買得起。整個市場價格上漲的機器開始停止運轉。這個價格水平可以通過查看一個地區的平均收入來計算。以一定比例的收入，人們無法在沒有瘋狂貸款的情況下購買市場，如果這些貸款變得流行，請小心，因為事情會變得非常醜陋。如果你想舉個例子，只要回顧一下 2007-2009 年的美國以及隨之而來的近乎世界末日的金融危機。

與大多數投資一樣，您想低買高賣。進入熱門市場通常不是很有利可圖。在市場異常低位時買入往往是一種更有效的策略。

引用自：https://money.stackexchange.com/questions/76427