不動產

出租物業底特律;盈利能力

  • April 12, 2019

我正在考慮在底特律購買房產,對其進行翻新並出租。

在此處輸入圖像描述

我想知道我是否有機會在底特律的這個地區出租房產,我應該期待什麼樣的空置率,每個居住單元的合理租金是多少,以及我可以期待的回報率是多少。

物業清單:http ://www.loopnet.com/Listing/9609-Dexter-Ave-Detroit-MI/13331638/#

要價為 50000 美元。我打算在沒有抵押的情況下購買它。該物業由6間公寓組成。**總面積7000平方英尺。**假設每個單元的大小大致相同,這給我們每個單元大約 1166 平方英尺(=108 平方米)。該物業需要全面翻新,我估計翻新費用為 100000 美元

我向房地產經紀人詢問了該房產的房產稅,並得到了以下資訊:

The property taxes are pretty low. The taxes are as follows:

2017 - $35.01. 
2016 - $909.35
2015 - $929.52

Cities in Michigan has a process of appealing your tax amount each year, starting in February

位置(Google地圖):https://www.google.com/maps/place/9609+Dexter+Ave,+Detroit,+MI+48206,+Verenigde+Staten/@42.372746,-83.1218757,17z/data=! 3m1!4b1!4m5!3m4!1s0x8824cd1d18d61557:0xd3cae28f166e8539!8m2!3d42.372746!4d-83.119687

財產歷史(我能找到的):

04/21/2005: SOLD for $52000
12/20/2017: SOLD for $18000
07/30/2018: LISTED for $50000 asking price

我比較了該地區的租金價格,我認為每個單元每月 500 美元是可以接受的。

退貨率計算:

purchase + renovation: $150000
gross rental income: $500*6*12 = $36000

Other costs (annually):   
Property manager cost ≈ 14% of rent = 0.14*$36000 = $5014
Property tax ≈ 3% of property value ≈ $150000*0.03 ≈ $4500
Maintenance cost ≈ $2100
Additional costs (Vacancy and such) ≈ $1500

Total costs (annually): $13114

Cash flow = $36000 - $13114 = $22886

Return Rate = 22886/150000 ≈ 15%

我的估計成本是太高還是太低?如果是這樣,請告訴我。我的 15% 回報率是一個現實的評估嗎?您個人認為該物業在目前狀況下的價值是多少,在您看來是否值得要價。

非常感謝!

這個地方似乎已經空置了10多年。它在 2005 年以 52,000 美元的價格售出,這個價格表明它當時是空置的。底特律這個地區的恢復情況並不像其他地區那樣好,恢復的時間表純屬猜測。與此同時,底特律市中心的大型公寓項目激增,這可能會減緩周邊不太受歡迎的社區的複蘇。

我敢打賭你低估了裝修成本,很多這些破舊的建築物基本上都需要完全重建,不知道這裡的實際成本是多少,但 10 萬美元似乎很快就會花掉。6 倍廚房的電器、櫥櫃和檯面;7,000平方英尺的地板;也許是新屋頂;40多個視窗;十幾扇門或更多門;框架、石膏板和油漆;至少 6x 浴室的淋浴/浴缸、廁所、水槽等。

你沒有為保險做預算,我猜你的維護成本太低了。

儘管如此,我本人一直很想在底特律購買,不是因為我認為我可以在短期內產生現金流,而是因為它似乎最終會恢復。我還沒有這樣做的原因是因為我對恢復時間表不太有信心,或者即使某些區域會恢復。更熟悉底特律房地產市場和法律的投資者有優勢,所以對我來說,這將比基於可靠數據的投資更多的是賭博/投機。

至少,我認為您想遊覽該地區並感受一下,並且在繼續前進之前一定要進行徹底的檢查。

引用自:https://money.stackexchange.com/questions/98475